Information, not advice: KEK Mandalika Intelligence is an independent editorial guide — not a government body, zone operator, or licensed adviser. Incentives and regulations change and apply case-by-case; verify with the OSS system, official KEK channels, and licensed Indonesian counsel before acting. If you engage a partner we introduce, that partner may pay us a referral fee at no cost to you.
Cara investasi di KEK Mandalika artinya memahami, langkah demi langkah, bagaimana secara legal mendirikan badan usaha, mengurus perizinan OSS-RBA, mendaftar ke Administrator KEK, lalu mengikat hak atas lahan (HGB atau sewa) di dalam kawasan. Halaman ini memecah proses tersebut menjadi tahap praktis: apa yang dilakukan duluan, dokumen apa saja, berapa lama secara praktik, dan apa jebakan administratif yang sering terjadi.
KEK Mandalika diatur terutama oleh **PP 52/2014** jo. **PP 84/2019** tentang Kawasan Ekonomi Khusus Mandalika, dan mengikuti kerangka umum KEK di **UU 39/2009** tentang KEK dan aturan turunannya (antara lain **PP 40/2021**, **PMK 237/2020**, **BKPM/OSS-RBA regulations**). Informasi di sini bersumber dari regulasi dan praktik lapangan di Mandalika dan Lombok, bukan nasihat hukum atau pajak. Untuk eksekusi, kami bekerja dengan mitra notaris, konsultan OSS, dan agraria — **no one can pay to change what we publish; if you proceed with our partner they may pay us a referral fee at no extra cost to you.**
—
## Gambaran Ringkas: Cara Buka Usaha di KEK Mandalika
Secara garis besar, **cara buka usaha di KEK Mandalika** (PT PMA properti, hotel, restoran, aktivitas wisata, jasa penunjang, dsb.) biasanya mengikuti urutan:
1. **Tentukan sektor & KBLI** yang diizinkan di KEK dan di Lombok Tengah.
2. **Dirikan PT PMA** (jika ada pemegang saham asing) atau PT lokal.
3. **Daftar & ajukan perizinan berusaha di OSS-RBA** (NIB + izin usaha dasar).
4. **Registrasi ke Administrator KEK Mandalika** sebagai pelaku usaha KEK dan ajukan penetapan sebagai Pengguna Jasa/Investor KEK (sesuai skema).
5. **Urus lahan di dalam area HPL KEK Mandalika** (biasanya HGB di atas HPL atau perjanjian sewa).
6. **Lengkapi perizinan teknis** (bangunan, lingkungan, operasional).
7. **Aktifkan & pertahankan insentif KEK** (fiskal & non-fiskal).
### Timeline Praktik (Perkiraan)
Label waktu berikut adalah **perkiraan berbasis praktik**, bukan janji layanan. Proses bisa lebih cepat atau lambat bergantung kelengkapan dokumen, koordinasi lintas instansi, dan kompleksitas proyek.
– Penentuan sektor & struktur investasi: **1–3 minggu** [prakiraan, terakhir diverifikasi Juni 2026]
– Pendirian PT PMA sampai akta + SK Kemenkumham: **2–4 minggu**
– OSS-RBA (NIB + izin dasar): **1–7 hari kerja** bila data lengkap
– Registrasi & persetujuan sebagai pelaku usaha KEK: **2–6 minggu**
– Finalisasi perjanjian lahan (HGB/sewa) dengan pemegang HPL: **3–12 minggu**
– Perizinan teknis utama (PBG/SLF, lingkungan, operasional): **1–6 bulan** tergantung sektor & skala
Total **langkah investasi Mandalika** dari “ide” sampai “siap membangun” realistis di kisaran **4–12 bulan** untuk proyek menengah, jika dikelola aktif.
—
## Tahap 1 – Tentukan Sektor, Kegiatan, dan KBLI
### Apa yang Boleh di KEK Mandalika?
KEK Mandalika ditetapkan sebagai **kawasan pariwisata** (PP 52/2014 jo. PP 84/2019). Artinya, sektor prioritas meliputi:
– Akomodasi: hotel, resor, vila berizin, glamping
– Restoran, kafe, beach club (dengan izin usaha restoran/bar)
– Jasa pariwisata: travel, MICE, event organizer, leisure, wahana
– Jasa penunjang: laundry komersial, spa, pusat kebugaran, retail, rental
– Infrastruktur & utilitas yang menunjang (dengan skema khusus)
– Pendidikan vokasi dan pelatihan kepariwisataan (diatur lebih spesifik)
Beberapa kegiatan **tidak diutamakan atau tidak diperbolehkan** di KEK pariwisata, misalnya industri berat atau kegiatan yang berisiko tinggi pada lingkungan pantai (mengacu ke **PP 40/2021** tentang KEK dan aturan sektoral lingkungan).
### Pilih KBLI yang Tepat
OSS-RBA mengharuskan setiap kegiatan usaha memiliki **KBLI 5 digit** (Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia, versi terbaru saat ini **KBLI 2020**).
Contoh (hanya ilustratif, pastikan cek keperluan terbaru di OSS):
– Akomodasi: KBLI 55101 (Hotel), 55102 (Akomodasi lainnya) [VERIFY KBLI]
– Restoran: KBLI 56101
– Aktivitas tur: KBLI 79121, dst.
**Langkah praktis:**
1. Buat daftar aktivitas yang **benar-benar** akan dilakukan 3–5 tahun ke depan.
2. Cek KBLI di sistem OSS-RBA atau lampiran Peraturan Kepala BPS tentang KBLI.
3. Pastikan kegiatan tersebut:
– Diizinkan untuk penanaman modal asing menurut **Perpres 10/2021** tentang Bidang Usaha Penanaman Modal dan perubahannya.
– Tidak masuk daftar negatif lokal (aturan daerah, RTRW, atau zonasi Mandalika dari ITDC/Administrator).
**Catatan:** Beberapa kegiatan pariwisata untuk UMKM bisa dianjurkan menggunakan PT lokal 100% Indonesians, lalu investor asing masuk melalui skema berbeda (misalnya di tingkat induk/holding). Ini terkait batas kepemilikan asing di beberapa KBLI.
—
## Tahap 2 – Mendirikan PT PMA (atau PT Lokal)
### PT PMA vs PT Lokal di Mandalika
Jika ada pemegang saham asing (individu atau badan hukum luar negeri), biasanya diperlukan **PT PMA** sesuai UU 25/2007 tentang Penanaman Modal dan **PP 5/2021** (perizinan berusaha berbasis risiko).
Jika seluruh pemegang saham WNI dan/atau badan hukum Indonesia, cukup **PT lokal**.
- Entitas
- PT PMA (Penanaman Modal Asing) vs PT lokal (domestik)
- Dasar hukum utama
- UU 25/2007, PP 5/2021, Perpres 10/2021, UU PT (UU 40/2007) dan perubahannya
- Minimal pemegang saham
- 2 (bisa kombinasi WNI/WNA/badan hukum)
- Modal setor (praktik)
- Umumnya disarankan ≥ Rp10 miliar total investasi per perusahaan untuk PT PMA pariwisata [prakiraan praktik BKPM, perlu VERIFIKASI untuk tiap KBLI]
- Lokasi domisili
- Bisa beralamat di Lombok (disarankan) atau daerah lain di Indonesia; untuk KEK Mandalika, alamat proyek jelas berada di dalam KEK
### Langkah Pendirian PT PMA
Urutan umum (sesuai praktik Juni 2026):
1. **Penentuan struktur kepemilikan**
– Pemegang saham, komposisi %, direksi, komisaris.
– Pastikan struktur mengikuti batas asing Perpres 10/2021.
2. **Nama perusahaan & draft anggaran dasar**
– Ajukan nama melalui sistem AHU (Kemenkumham) via notaris.
– Susun Anggaran Dasar mencakup maksud & tujuan, modal dasar, modal ditempatkan/disetor.
3. **Akta pendirian di hadapan notaris**
– Penandatanganan bisa dilakukan dengan kuasa jika pemegang saham di luar negeri.
– Notaris biasa meminta:
– Paspor/KTP pemegang saham dan pengurus.
– Data badan hukum asing (akta, legalisasi, apostille/konsular) bila relevan.
– NPWP jika sudah ada.
4. **Pengesahan badan hukum**
– Notaris mengajukan akta ke AHU online untuk mendapatkan **SK Pengesahan Kemenkumham**.
5. **NPWP & dokumen dasar perpajakan**
– Daftar NPWP badan ke DJP.
– Daftar PKP (Pengusaha Kena Pajak) jika diperlukan.
**Perkiraan waktu dan biaya (praktik Mandalika/Lombok, terakhir diverifikasi Juni 2026):**
– Waktu: **2–4 minggu** dari kelengkapan dokumen.
– Biaya jasa notaris & pengurusan PT PMA: **± Rp25–75 juta** tergantung struktur pemegang saham & kompleksitas dokumen asing. Ini **bukan tarif resmi**, hanya rentang praktik; negosiasikan langsung dengan notaris/konsultan.
—
## Tahap 3 – Daftar OSS-RBA: NIB & Izin Usaha
### Apa itu OSS-RBA di Konteks KEK?
OSS-RBA (Online Single Submission Risk Based Approach) adalah sistem perizinan nasional (dasar hukum **PP 5/2021**). Di dalam KEK, pelaku usaha **tetap wajib** mempunyai NIB dan perizinan berusaha, lalu “dipasangkan” dengan statusnya sebagai pelaku usaha KEK.
### Langkah Praktis di OSS-RBA
1. **Buat akun OSS**
– Gunakan NIK atau data penanggung jawab.
– Siapkan email aktif.
2. **Input data perusahaan**
– Nomor akta, SK Kemenkumham, alamat, komposisi saham.
– NPWP badan.
3. **Pilih lokasi kegiatan usaha**
– Pilih provinsi NTB, kabupaten Lombok Tengah.
– Lokasi spesifik di dalam KEK Mandalika (sering perlu referensi peta/kavling dari pengelola).
4. **Pilih KBLI & kegiatan**
– Masukkan KBLI utama dan penunjang.
– Sistem akan menilai tingkat risiko (Rendah, Menengah Rendah, Menengah Tinggi, Tinggi).
5. **Dapatkan NIB**
– Jika hanya risiko rendah: NIB + Sertifikat Standar (kadang otomatis).
– Jika risiko menengah/tinggi: perlu melengkapi komitmen (misalnya PBG, lingkungan, rekomendasi teknis).
6. **Izin usaha sektor pariwisata**
– Untuk hotel/restoran/aktivitas wisata, pastikan izin usaha pariwisata terbit di OSS sesuai Permenparekraf yang berlaku.
**Perkiraan waktu:**
– Input data & penerbitan NIB bisa **1 hari** jika data lengkap.
– Penyelesaian komitmen (misalnya PBG/SLF, lingkungan) bisa **minggu-bulan**.
—
## Tahap 4 – Registrasi ke Administrator KEK Mandalika
### Siapa Administrator KEK Mandalika?
Setiap KEK memiliki **Administrator KEK** yang ditetapkan pemerintah (mengacu ke **PP 40/2021** dan PP khusus KEK Mandalika). Administrator berperan sebagai “one stop service” di dalam kawasan, berkoordinasi dengan Kementerian/Lembaga lain.
KEK Mandalika sendiri dikembangkan di atas **HPL (Hak Pengelolaan)** yang dimiliki oleh BUMN pengembang kawasan (lihat FACTS file), dan sebagian proses lahan & perizinan dipengaruhi oleh hubungan Anda dengan pemegang HPL tersebut serta Administrator.
### Mengapa Harus Registrasi ke Administrator?
Tanpa penetapan sebagai **Pelaku Usaha KEK** (dengan bentuk tertentu: Pengguna Jasa, Investor, dsb.), Anda berisiko:
– Tidak dapat memanfaatkan **insentif fiskal** KEK (PPh, PPN, Bea Masuk, dll. diatur di **PMK 237/2020** dan aturan terkait).
– Terkendala dalam proses pembangunan, utilitas, dan akses ke fasilitas kawasan.
– Sulit mendapatkan dukungan koordinasi lintas instansi yang menjadi salah satu keunggulan KEK.
### Prosedur Investasi KEK Mandalika ke Administrator
Detail formulir bisa berubah; prinsip utamanya:
1. **Pengajuan permohonan**
– Surat permohonan menjadi pelaku usaha KEK.
– Lampiran:
– Profil perusahaan (akta, SK, NIB, struktur pemegang saham).
– Rencana bisnis (jenis usaha, nilai investasi, proyeksi tenaga kerja).
– Rencana lokasi/kavling di dalam KEK (site plan awal).
2. **Penilaian kelayakan administratif & teknis**
– Administrator menilai kesesuaian dengan:
– Rencana tata ruang KEK.
– Rencana pengembangan kawasan (cluster pariwisata, beachfront, komersial, dsb.).
– Koordinasi dengan pengelola/pemegang HPL.
3. **Penetapan sebagai pelaku usaha KEK**
– Keputusan Administrator yang menyatakan perusahaan Anda sebagai pelaku usaha di KEK Mandalika, dengan jenis kegiatan tertentu.
– Penetapan ini biasanya menjadi dasar untuk:
– Pengajuan insentif pajak ke DJP/Bea Cukai.
– Proses teknis perizinan berikutnya.
**Perkiraan waktu:**
– **2–6 minggu** sejak dokumen lengkap [prakiraan praktik, variasi tergantung kompleksitas proyek dan antrean].
—
## Tahap 5 – Lahan: HGB di Atas HPL atau Sewa
### Struktur Lahan di Mandalika: HGB-on-HPL
Sebagian besar area KEK Mandalika berada di atas **HPL (Hak Pengelolaan)** milik pengelola kawasan (BUMN pengembang; lihat FACTS). Investor tidak membeli tanah “SHM individu” di dalam HPL, tapi umumnya:
– **Memperoleh HGB (Hak Guna Bangunan) di atas HPL**, atau
– **Menyewa lahan dari pemegang HPL** untuk jangka panjang, atau
– Skema kerja sama lain (misalnya BOT, Kerjasama Pemanfaatan, dsb.) sesuai negosiasi kontraktual.
Dasar hukum umum:
– **UU Pokok Agraria (UU 5/1960)**
– **PP 18/2021** tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah
– Peraturan pelaksana BPN/ATR tentang sertifikasi HGB di atas HPL
### HGB di Atas HPL: Apa Artinya?
– Anda mendapatkan **sertipikat HGB** dengan jangka waktu tertentu (misal 30 tahun + perpanjangan [angka tepat bergantung perjanjian dan ketentuan BPN, perlu VERIFIKASI saat transaksi]).
– Tanah tetap berada dalam “payung” HPL pemegang HPL; Anda memegang hak guna bangunan di atasnya.
– Sertipikat HGB dapat diagunkan ke bank (tergantung kebijakan bank) dan diperjualbelikan **dengan persetujuan pemegang HPL**.
### Langkah Praktis Mengurus Lahan
1. **Negosiasi kavling dengan pemegang HPL/pengelola Mandalika**
– Tentukan:
– Lokasi kavling.
– Luas (m²).
– Peruntukan (hotel, vila, komersial, dsb.).
– Diskusikan:
– Skema (HGB-on-HPL vs sewa murni).
– Harga dasar lahan / kontribusi pemanfaatan.
– Kewajiban pengembangan (kapan harus mulai bangun, standar bangunan).
2. **Penandatanganan perjanjian induk**
– Bisa berupa:
– Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak Guna Bangunan.
– Perjanjian Kerja Sama Pemanfaatan Lahan.
– Perjanjian Sewa Jangka Panjang.
– Dokumen biasanya:
– Disusun notaris.
– Mengacu pada skema standar pengelola kawasan.
– Memuat jadwal pembayaran, milestone pembangunan, sanksi.
3. **Pengurusan HGB di BPN**
– Pemegang HPL memberikan persetujuan tertulis & dokumen administratif.
– Notaris/PPAT mengajukan pendaftaran HGB ke kantor pertanahan.
– Terbit sertipikat HGB atas nama perusahaan Anda.
**Perkiraan waktu & biaya lahan (bukan harga tanah):**
– Waktu:
– Negosiasi & kontrak: **3–12 minggu**.
– Proses sertifikasi HGB: **4–12 minggu** tergantung antrean BPN dan kelengkapan.
– Biaya:
– Biaya administrasi BPN (BPHTB, PNBP) mengikuti formula resmi (nilai perolehan hak × tarif).
– Jasa notaris/PPAT untuk transaksi & sertifikasi: **± Rp20–80 juta** per transaksi kompleks [prakiraan praktik, terakhir diverifikasi Juni 2026].
– Harga kontribusi lahan di kawasan pariwisata sangat bervariasi; di Mandalika kisaran **jutaan hingga puluhan juta rupiah per m²** tergantung lokasi, front pantai, dan skema kerja sama. **Angka spesifik harus dinegosiasikan; jangan pegang satu angka marketing sebagai “harga pasar”.**
—
## Tahap 6 – Perizinan Teknis: Mendirikan & Mengoperasikan Bangunan
Setelah badan usaha, OSS, status KEK, dan lahan terkendali, tahap berikut adalah **perizinan teknis** untuk membangun dan mengoperasikan usaha pariwisata.
### PBG & SLF (dulu IMB)
IMB sudah diganti menjadi:
– **PBG (Persetujuan Bangunan Gedung)** dan
– **SLF (Sertifikat Laik Fungsi)**
Dasar hukum utama: **UU 28/2002** tentang Bangunan Gedung jo. peraturan pelaksananya dan penyesuaian di **PP 16/2021**.
**Praktik umum:**
1. **Desain arsitektur & engineering**
– Sesuai standar kawasan Mandalika (ketinggian, setback, fasad, tata hijau).
– Memperhatikan mitigasi bencana (tsunami, gempa) dan garis sempadan pantai.
2. **Pengajuan PBG**
– Melalui sistem SIMBG (jika kabupaten sudah mengimplementasikan) atau mekanisme daerah yang berlaku.
– Lampirkan: gambar kerja, perhitungan struktur, dokumen tanah (HGB/izin pemanfaatan).
3. **Pembangunan**
– Mengikuti ketentuan teknis PBG.
– Inspeksi berkala oleh instansi teknis jika diperlukan.
4. **SLF**
– Diajukan setelah bangunan selesai.
– Verifikasi laik fungsi untuk keselamatan & kenyamanan.
### Perizinan Lingkungan
Skala & jenis usaha menentukan kewajiban:
– **UKL-UPL** atau
– **AMDAL** (Analisis Mengenai Dampak Lingkungan)
Dasar hukum: **UU 32/2009** tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup jo. **PP 22/2021**.
Usaha pariwisata besar (hotel resor dengan kamar banyak, fasilitas besar, dekat area sensitif pantai/konservasi) seringkali memerlukan **AMDAL**. Konsultasikan dengan konsultan lingkungan berizin.
### Izin Operasional Pariwisata
Mengacu ke regulasi Kemenparekraf tentang standar usaha pariwisata (peraturan sering diperbarui, cek versi terbaru). Umumnya:
– Untuk hotel: sertifikasi usaha hotel.
– Untuk restoran: izin operasional restoran.
– Untuk aktivitas wisata tertentu: izin operator wisata, sertifikasi keselamatan (contoh: watersport, wisata petualangan).
Ini biasanya diurus melalui **OSS-RBA**, lalu diproses oleh Dinas Pariwisata terkait (provinsi/kabupaten) dan/atau Kemenparekraf, dengan Administrator KEK sering membantu koordinasi.
—
## Tahap 7 – Insentif KEK Mandalika: Apa Saja & Bagaimana Mengakses?
### Gambaran Insentif KEK
Berdasarkan **UU 39/2009** dan aturan turunannya (antara lain **PP 40/2021**, berbagai **PMK**), KEK pariwisata seperti Mandalika berpotensi mendapatkan:
– **Insentif fiskal**:
– Fasilitas PPh Badan (tax holiday/tax allowance) untuk kegiatan tertentu [detail syarat diatur dalam berbagai PMK, termasuk PMK tentang fasilitas KEK, perlu VERIFIKASI terbaru].
– Pembebasan/penangguhan **Bea Masuk** dan **PPN** untuk barang modal dari luar daerah pabean (sesuai **PMK 237/2020** dan perubahannya).
– Fasilitas PPN/PPnBM atas barang tertentu di kawasan.
– **Insentif non-fiskal**:
– Kemudahan keimigrasian (visa & izin tinggal bagi tenaga kerja asing – koordinasi dengan Imigrasi di bawah skema KEK).
– Kemudahan ketenagakerjaan terkait shift, jam kerja, pelatihan.
– Pelayanan perizinan yang lebih terkoordinasi oleh Administrator KEK.
### Cara Praktis Mengakses Insentif
1. **Pastikan status sebagai pelaku usaha KEK sudah ditetapkan** oleh Administrator.
2. **Pastikan kegiatan usaha & investasi memenuhi kriteria** di PMK terkait (misalnya nilai minimum investasi, sektor prioritas, jangka waktu).
3. **Ajukan permohonan fasilitas** ke Kemenkeu/DJP/Bea Cukai melalui mekanisme yang berlaku:
– Administrator KEK biasanya memberi surat rekomendasi.
– Pengajuan bisa via sistem (misalnya untuk fasilitas Bea Masuk/PPN) atau melalui Kanwil DJP.
**Peringatan jujur:**
Mengakses fasilitas fiskal KEK **bukan otomatis**; ada proses administratif dan pengawasan. Jika Anda tidak mematuhi komitmen (misalnya tidak membangun sesuai jadwal, tidak mencapai target kegiatan), fasilitas bisa dicabut atau dikenai penyesuaian pajak.
—
## Estimasi Timeline Lengkap & Checklist Dokumen
### Ringkasan Timeline (Praktik)
| Tahap | Estimasi Waktu Praktik* |
|——————————————|—————————————–|
| Penentuan sektor & struktur investasi | 1–3 minggu |
| Pendirian PT PMA/PT lokal | 2–4 minggu |
| OSS-RBA (NIB + izin dasar) | 1–7 hari kerja (data lengkap) |
| Registrasi ke Administrator KEK | 2–6 minggu |
| Negosiasi & kontrak lahan | 3–12 minggu |
| Sertifikasi HGB di atas HPL | 4–12 minggu |
| Perizinan teknis (PBG, lingkungan, dll) | 1–6 bulan (sangat tergantung skala) |
*Semua angka di atas adalah **perkiraan praktik, bukan komitmen layanan**, terakhir diverifikasi Juni 2026. Setiap proyek Mandalika memiliki konteks berbeda.
### Checklist Dokumen (Umum)
**Untuk pendirian PT PMA/OSS:**
– Paspor/KTP pemegang saham & direksi.
– Dokumen badan hukum asing (akta, legalisasi, apostille, terjemahan tersumpah).
– Draft struktur kepemilikan & nilai investasi.
– Alamat domisili kantor (bisa di Jakarta/Denpasar/Mataram, dsb.).
– Akta pendirian & SK Kemenkumham (setelah siap).
– NPWP badan.
**Untuk OSS-RBA & izin usaha:**
– Data PT (akta, SK, NPWP, komposisi pemegang saham).
– KBLI yang jelas dan disepakati.
– Data lokasi kegiatan (kavling Mandalika).
– Rencana investasi (nilai, jadwal).
– Dokumen lingkungan (UKL-UPL/AMDAL) jika sudah ada atau rencana penyusunan.
**Untuk Administrator KEK:**
– Seluruh dokumen perusahaan & OSS (NIB, izin usaha).
– Rencana bisnis (business plan).
– Gambaran awal site plan.
– Rencana kebutuhan tenaga kerja (lokal vs non-lokal).
– Surat pernyataan mematuhi ketentuan KEK.
**Untuk lahan (HGB/sewa):**
– Dokumen perusahaan yang sudah lengkap.
– Surat penawaran/term sheet dari pemegang HPL.
– Perjanjian kerja sama/PPJB/kontrak sewa.
– Bukti pembayaran sesuai termin.
– Berkas untuk BPN (formulir PPAT, bukti bayar BPHTB/PNBP).
**Untuk perizinan teknis:**
– Gambar arsitektur & teknik.
– Dokumen tanah (HGB atau perjanjian sewa yang dapat diterima oleh otoritas).
– Dokumen lingkungan (UKL-UPL/AMDAL).
– Rencana manajemen keselamatan & operasional (untuk beberapa jenis wisata).
—
## Apakah Perlu Mitra Lokal?
Secara hukum, PT PMA boleh 100% asing untuk banyak KBLI pariwisata (cek Perpres 10/2021). Namun, praktik di Mandalika menunjukkan:
– **Mitra lokal** sering membantu:
– Navigasi sosial & adat (hubungan dengan desa sekitar, tokoh masyarakat).
– Rekrutmen tenaga kerja lokal.
– Koordinasi dengan pemerintah daerah (di luar jalur formal).
– Beberapa usaha kecil menengah lebih cocok memakai **PT lokal** dengan investor asing di tingkat holding atau lewat skema pembiayaan/konversi yang sah.
Apa pun strukturnya, keterlibatan masyarakat lokal menjadi faktor sosial penting di KEK Mandalika, mengingat sejarah lahan dan harapan soal peluang kerja. Banyak proyek besar memasukkan:
– Program pelatihan SDM lokal.
– Skema prioritas rekrutmen warga sekitar.
– Kolaborasi dengan UMKM lokal untuk supply chain.
—
## Praktik Baik: Cara Mengurangi Risiko Administratif
Beberapa kiat berdasarkan kasus Mandalika & KEK lain:
1. **Mulai dari struktur & lahan, bukan dari brosur marketing.**
Jangan bayar komitmen besar sebelum:
– Ada kejelasan skema lahan (HGB/sewa).
– Anda tahu persis KBLI dan batas asingnya.
2. **Pastikan semua nama & nomor konsisten.**
Nama PT di akta, SK, OSS, dan kontrak lahan mesti identik. Perbedaan huruf bisa menghambat pengurusan HGB dan izin teknis.
3. **Jangan mengabaikan lingkungan & garis sempadan pantai.**
Mandalika adalah kawasan pantai; pelanggaran garis sempadan atau praktik merusak lingkungan akan cepat dipersoalkan, baik oleh pemerintah maupun masyarakat.
4. **Gunakan notaris & konsultan yang paham KEK, bukan hanya “paham PT PMA”.**
Detail seperti HGB-on-HPL, status KEK di OSS, dan hubungan kontrak dengan pemegang HPL butuh pengalaman spesifik.
5. **Simpan semua komunikasi & persetujuan tertulis.**
Termasuk email dengan Administrator, pengelola kawasan, serta notulen pertemuan kunci.
—
## Butuh Diskusi Kasus Spesifik?
Jika Anda sudah di tahap menyaring opsi (misalnya membandingkan beberapa kavling atau menentukan struktur PT PMA vs PT lokal), tim kami bisa bantu menyusun **peta langkah (roadmap)** berbasis kondisi Anda:
– Daftar izin dan tahapan spesifik untuk sektor Anda.
– Estimasi waktu & biaya praktik per tahap di Mandalika.
– Pengantar ke notaris, konsultan OSS, agraria, lingkungan yang sudah berpengalaman di Lombok & KEK.
Silakan plan your trip ke Mandalika dan sesi koordinasi investasi; kami dan mitra kami bisa lanjutkan komunikasi rinci lewat WhatsApp dengan jadwal yang Anda nyaman.
—
## Disclosure Independensi
KEK Mandalika Intelligence dioperasikan secara independen: **bukan bagian dari pemerintah, bukan bagian dari ITDC, dan bukan agen properti.** Kami mengumpulkan dan merapikan informasi dari regulasi, dokumen resmi, dan praktik lapangan. Kami tidak memberi nasihat hukum, perpajakan, atau keuangan; keputusan investasi tetap sepenuhnya di tangan Anda dan penasihat profesional Anda. Kami memang bekerja sama dengan mitra terverifikasi; **no one can pay to change what we publish; if you proceed with our partner they may pay us a referral fee at no extra cost to you.**
Untuk pendalaman kasus konkret (misalnya proyek hotel 50 kamar, villa estate kecil, atau usaha F&B di cluster tertentu), silakan plan your trip dan diskusi awal; tim kami dapat membantu menghubungkan Anda dengan mitra di lapangan dan melanjutkan detail teknis melalui WhatsApp.
—
FAQ Investasi di KEK Mandalika
Berapa lama proses lengkap investasi sampai bisa mulai bangun di KEK Mandalika?
Untuk proyek pariwisata skala kecil-menengah dengan dokumen rapi, waktu realistis dari tahap perencanaan sampai siap konstruksi berada di kisaran 4–12 bulan: 1–2 bulan untuk pendirian PT & OSS, 1–3 bulan untuk registrasi KEK dan kontrak lahan, lalu beberapa bulan untuk PBG, lingkungan, dan persiapan teknis. Proyek besar dengan AMDAL dan desain kompleks bisa memakan waktu lebih panjang.
Dokumen apa saja yang wajib disiapkan dari awal?
Minimal: identitas pemegang saham dan pengurus (KTP/paspor), struktur kepemilikan dan nilai investasi, alamat domisili perusahaan, rancangan nama PT, rencana kegiatan usaha (KBLI), serta gambaran kebutuhan lahan. Setelah PT berdiri, lengkapi dengan akta & SK Kemenkumham, NPWP badan, NIB OSS, lalu rencana bisnis dan site plan awal untuk diajukan ke Administrator KEK dan pengelola HPL.
Apakah investor asing wajib punya mitra lokal untuk mendirikan usaha Mandalika?
Tidak selalu wajib secara hukum; banyak KBLI pariwisata membuka peluang kepemilikan 100% asing melalui PT PMA sesuai Perpres 10/2021. Namun secara praktik, mitra lokal sering membantu aspek sosial, tenaga kerja, dan koordinasi non-formal. Keputusan menggunakan mitra lokal sebaiknya didasarkan pada kebutuhan operasional dan strategi jangka panjang, bukan sekadar formalitas.
Apakah saya bisa membeli tanah SHM individu di dalam KEK Mandalika?
Mayoritas area KEK Mandalika berada di atas HPL pemegang HPL, sehingga skema yang umum adalah HGB di atas HPL atau sewa/kerja sama dengan pemegang HPL. Tanah SHM individu di dalam HPL pada dasarnya harus diselesaikan dulu statusnya dengan pemegang HPL. Bekerja langsung dengan pemegang HPL dan notaris yang paham struktur HGB-on-HPL jauh lebih aman daripada mencoba membeli SHM terpisah.
Apakah insentif pajak KEK Mandalika otomatis berlaku begitu usaha saya berdiri?
Tidak otomatis. Anda harus ditetapkan dulu sebagai pelaku usaha KEK oleh Administrator, lalu mengajukan permohonan fasilitas sesuai PMK yang berlaku dan memenuhi syarat sektor, nilai investasi, serta komitmen kegiatan. Tanpa proses khusus itu, Anda akan diperlakukan sebagai wajib pajak biasa meski secara fisik berada di dalam kawasan Mandalika.