HGB di Mandalika: Hak Guna Bangunan atas HPL ITDC — Cara Kerjanya

Information, not advice: KEK Mandalika Intelligence is an independent editorial guide — not a government body, zone operator, or licensed adviser. Incentives and regulations change and apply case-by-case; verify with the OSS system, official KEK channels, and licensed Indonesian counsel before acting. If you engage a partner we introduce, that partner may pay us a referral fee at no cost to you.

HGB Mandalika adalah skema Hak Guna Bangunan (HGB) di atas Hak Pengelolaan (HPL) yang dipegang ITDC di kawasan KEK Mandalika, Lombok. Dalam skema ini, investor tidak memegang SHM (Sertifikat Hak Milik) atas tanah, tetapi hak pakai-bangun jangka panjang di atas lahan negara yang dikelola ITDC.

Apa itu HGB di KEK Mandalika?

Secara hukum, hak guna bangunan Lombok di KEK Mandalika mengacu ke kerangka nasional:

• PP 18/2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
• UU 11/2020 (Cipta Kerja) dan perubahannya, yang merapikan durasi HGB dan alur perpanjangan.

Di Mandalika, tanah negara dipegang oleh ITDC dengan status HPL (Hak Pengelolaan Lahan). Dari HPL ITDC Mandalika inilah lahir hak-hak turunan:

• HGB (Hak Guna Bangunan) untuk hotel, vila, komersial.
• Hak Pakai atau perjanjian sewa jangka panjang untuk beberapa skema tertentu.

Artinya: status tanah HGB Mandalika adalah HGB-atas-HPL, bukan HGB langsung dari negara, dan bukan SHM. Anda memegang hak bangun dan manfaat ekonomi dalam periode tertentu, sementara ITDC tetap pemegang HPL.

Struktur Tanah di Mandalika: HPL ITDC & HGB Turunan

1. HPL ITDC Mandalika: “master right” kawasan

Fakta dasarnya:

• Tanah KEK Mandalika adalah tanah negara yang didelegasikan kepada ITDC melalui HPL.
• ITDC mengatur peruntukan (zoning), KDB/KLB, GSB, serta tata ruang internal kawasan sesuai Rencana Induk KEK Mandalika dan RTRW Lombok Tengah.
• Dari HPL ini, ITDC dapat:
  • menerbitkan persetujuan prinsip pemanfaatan lahan kepada investor, lalu
  • memfasilitasi terbitnya HGB turunan di atas HPL.

Secara praktis, sebelum ada HGB atas nama perusahaan Anda, hubungan Anda dengan ITDC biasanya berbentuk:

• Land reservation / letter of intent, kemudian
• Land use / development agreement (perjanjian pemanfaatan lahan).

Baru setelah kewajiban-kewajiban awal terpenuhi (pembayaran awal, pemenuhan dokumen OSS-RBA, dsb.), proses ke BPN untuk penerbitan HGB atas nama entitas Anda berjalan.

2. HGB di atas HPL: apa yang sebenarnya Anda pegang?

Hak Guna Bangunan memberikan hak untuk:

• mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah, dan
• menggunakan tanah tersebut untuk kegiatan usaha/komersial atau hunian (sesuai peruntukan).

Pada skema HGB di KEK Mandalika:

• Nama pada sertifikat: perusahaan pemegang HGB (PT PMA/PT lokal Anda), bukan ITDC.
• Namun alas hak tanah pada sertifikat tercantum sebagai HGB di atas HPL ITDC.

Kandungan ekonominya tetap kuat untuk tujuan investasi, tapi secara filosofis dan hukum bukan “kepemilikan penuh” ala SHM. Anda menyewa hak bangun jangka panjang dari negara melalui ITDC.

Durasi HGB Mandalika: 30 + 20 + 30 Tahun

1. Durasi dasar menurut regulasi

Merujuk PP 18/2021, durasi HGB pada umumnya:

• Pemberian awal: sampai dengan 30 tahun.
• Perpanjangan pertama:
• Pembaharuan (pemberian kembali):

Sehingga di brosur dan proposal Mandalika sering ditulis sebagai “30 + 20 + 30 tahun”. Dalam praktik, angka-angka ini tetap tunduk ke:

• persetujuan HPL holder (ITDC), dan
• kinerja pemanfaatan lahan Anda (tanah tidak boleh mangkrak tanpa pembangunan).

2. Praktik di KEK Mandalika

Secara umum, skema di Mandalika mengikuti pola nasional:

• Batch pertama sertifikat HGB biasanya diberikan untuk 30 tahun.
• Perjanjian dengan ITDC sering kali sudah memuat principle terms mengenai:
  • hak preferensi perpanjangan, dan
  • syarat-syarat pembaharuan setelah periode total 50 tahun (30 + 20).

Namun, penting dipahami:

• tidak ada “jaminan absolut” bahwa perpanjangan otomatis selalu dikabulkan;
• setiap perpanjangan dan pembaharuan tetap melalui proses administrasi (BPN, ITDC, OSS-RBA) dan penilaian pemanfaatan lahan.

Catatan jujur: banyak proposal pemasaran menulis “sampai 80 tahun” secara seolah pasti. Secara hukum, yang jelas adalah setiap tahap memiliki masa maksimal (30, 20, 30) dan butuh persetujuan ulang.

3. Apa yang terjadi saat HGB habis?

Jika hak tidak diperpanjang atau diperbaharui:

• HGB berakhir dan kembali menjadi kewenangan HPL (ITDC) dan negara.
• Bangunan di atasnya tidak otomatis menjadi milik Anda selamanya; rezim hukum mengarah ke penguasaan kembali oleh negara/HPL holder dengan kompensasi (jika diatur) atau sesuai perjanjian awal Anda dengan ITDC.

Oleh karena itu, exit horizon Anda secara realistis mengikuti horizon HGB, bukan asumsi “selamanya” seperti SHM.

HGB Mandalika vs SHM: Apa Bedanya untuk Investor?

SHM (Sertifikat Hak Milik) adalah hak terkuat untuk warga negara Indonesia di luar tanah negara tertentu (hutan, pesisir tertentu, dll.). Di KEK Mandalika, lahan inti kawasan berada di bawah HPL ITDC, sehingga jalurnya adalah HGB-atas-HPL, bukan SHM.

Aspek	HGB atas HPL ITDC (HGB Mandalika)	SHM (Sertifikat Hak Milik)
Subjek pemegang	PT PMA, PT lokal, koperasi, WNI (jarang, biasanya lewat badan usaha)	Hanya WNI, koperasi/WNI tertentu, bukan PT PMA secara langsung
Alas hak tanah	HGB di atas HPL ITDC (tanah negara dikelola BUMN)	Hak milik langsung dari negara (bukan atas HPL)
Durasi	30 + 20 + 30 tahun (maksimum per tahap)	Tanpa batas waktu eksplisit; dapat diwariskan dan dialihkan sepanjang memenuhi syarat WNI
Kepastian perpanjangan	Bergantung persetujuan ITDC + BPN + pemanfaatan tanah	Tidak ada istilah “perpanjangan”; hak terus melekat sampai dialihkan/dicabut
Pemanfaatan lahan	Harus mengikuti masterplan KEK Mandalika dan perjanjian dengan ITDC	Ikut RTRW dan aturan daerah, tapi tanpa “landlord” korporat
Akses untuk asing (PT PMA)	Sangat relevan; PT PMA dapat langsung memegang HGB	Tidak langsung; butuh struktur nominee/PPJB/opsi lain yang berisiko dan sensitif hukum
Posisi terhadap komunitas lokal	Dalam kawasan pariwisata nasional; ada skema kemitraan dan CSR	Lebih beragam; berhadapan langsung dengan desa/masyarakat sebagai tetangga

Ringkasnya: HGB Mandalika bukan kepemilikan mutlak, tetapi untuk investor hotel/resor/PT PMA ia adalah jalur paling bersih secara hukum di kawasan ini dibandingkan skema “titip nama” SHM di luar kawasan yang sarat risiko.

Status Tanah HGB Mandalika: Apa yang Perlu Dicek?

1. Pengecekan status HPL dan zona

Sebelum bicara harga, cek dahulu:

• Nomor HPL ITDC yang menaungi bidang tersebut (data di BPN).
• Zonasi: resor, komersial, hunian, fasilitas umum, dsb.
• Apakah bidang sudah pernah diterbitkan HGB ke pihak lain (riwayat peralihan).

Idealnya Anda meminta:

• Site plan resmi dari ITDC, dan
• Salinan sertifikat induk HPL dan/atau kutipan peta bidang dari BPN.

2. Tumpang tindih klaim masyarakat

Seperti di banyak proyek besar di Indonesia, di Mandalika juga pernah ada dan masih ada dispute tertentu terkait klaim lahan adat/tanah garapan di pinggiran kawasan. Pemerintah pusat dan ITDC telah melakukan beberapa tahap pembebasan lahan, tetapi:

• Anda tetap perlu melakukan uji tuntas sosial (social due diligence),
• memahami apakah di sekitar proyek ada komunitas yang masih berproses penyelesaian haknya.

Ini bukan alasan untuk mundur otomatis, tetapi faktor yang harus dihitung dalam timeline dan biaya mitigasi sosial (dialog, CSR, kemitraan desa, perekrutan lokal).

PT PMA & HGB Mandalika: Struktur Umum Investor Asing

1. Mengapa PT PMA penting?

Bagi investor asing, “nama di sertifikat” umumnya adalah nama PT PMA yang Anda dirikan di Indonesia. Alurnya:

1. Mendirikan PT PMA via OSS-RBA sesuai KBLI usaha (hotel, restoran, real estate, dsb.).
2. Mendapatkan NIB dan perizinan dasar berusaha.
3. Menandatangani perjanjian pemanfaatan lahan dengan ITDC.
4. Proses penerbitan sertifikat HGB atas nama PT PMA Anda.

Tanpa PT PMA, opsi untuk memegang HGB sebagai individu asing langsung adalah sangat terbatas. Struktur “kreatif” memakai WNI perorangan sebagai pemegang SHM di luar kawasan membawa risiko hukum dan sengketa keluarga/waris di kemudian hari.

2. Biaya dan waktu pembentukan PT PMA

Berdasarkan praktik di lapangan (estimasi, bukan penawaran, perlu [VERIFY] untuk kasus Anda):

• Waktu pembentukan PT PMA: sekitar 3–8 minggu kalender (tergantung kelengkapan dokumen dan kecepatan notaris/OSS).
• Kisaran biaya jasa profesional:

Kami dapat mengenalkan Anda ke notaris dan konsultan OSS yang berpengalaman di Lombok dan Jakarta; plan your trip dan minta skema via WhatsApp, cukup kirim outline rencana bisnis Anda.

HGB Mandalika sebagai Agunan Bank: Bisa atau Tidak?

1. Dasar hukum agunan HGB

Menurut UU Hak Tanggungan (UU 4/1996), Hak Guna Bangunan dapat dibebani Hak Tanggungan, sehingga secara prinsip:

• HGB, termasuk HGB-atas-HPL, dapat dijaminkan ke bank selama memenuhi persyaratan bank dan tidak dilarang dalam perjanjian dengan HPL holder (ITDC).

2. Praktik pembiayaan di Mandalika

Dalam praktik di KEK Mandalika:

• Bank-bank nasional besar sudah terbiasa dengan struktur HGB di atas HPL BUMN (bukan hanya di Mandalika, tetapi juga di Nusa Dua, dsb.).
• Kunci utamanya:
  • perjanjian ITDC–investor mengizinkan pembebanan hak tanggungan, dan
  • bank nyaman dengan risiko perpanjangan HGB.

Faktor yang dinilai bank:

• sisa durasi HGB saat pinjaman berjalan (bank cenderung ingin sisa > 10–15 tahun pada saat puncak tenor),
• rekam jejak ITDC sebagai HPL holder (umumnya cukup kredibel sebagai BUMN),
• kekuatan cashflow proyek (hotel, vila, komersial) dan sponsor.

3. Kisaran LTV dan ketentuan lain (estimasi)

Berdasarkan pengalaman proyek sejenis di kawasan pariwisata nasional (estimasi praktik, perlu [VERIFY] untuk kasus Anda):

• Loan to Value (LTV): kisaran 50–65% dari nilai appraisal proyek (last verified June 2026).
• Sering disyaratkan:
  • tambahan jaminan pribadi (personal guarantee), dan/atau
  • jaminan lain (piutang, inventaris, fiduciary atas hak sewa/operasi).

Jadi, jawaban singkat: ya, HGB Mandalika bisa dijadikan jaminan bank, tapi bank akan melihat keseluruhan struktur proyek, bukan hanya “sertifikat HGB-nya ada atau tidak”.

Implikasi Exit: Jual, Wariskan, atau Serahkan Kembali?

1. Menjual HGB Mandalika ke investor berikutnya

Selama HGB masih berlaku, Anda dapat:

• mengalihkan HGB ke pihak lain (jual-beli), atau
• mengalihkan saham PT pemegang HGB (share deal) sebagai alternatif pengalihan langsung.

Namun, karena alas haknya adalah HGB di atas HPL ITDC, biasanya:

• perjanjian dengan ITDC mensyaratkan persetujuan ITDC untuk pengalihan, dan
• pembeli baru harus meneruskan kewajiban pembangunan/operasi sesuai komitmen awal.

2. Warisan dan suksesi

Jika HGB dipegang oleh PT:

• Warisan terjadi di level kepemilikan saham PT, bukan di sertifikat HGB.
• Selama PT masih eksis dan HGB masih berlaku, aktivitas usaha berlanjut; ahli waris menguasai saham, bukan tanah secara langsung.

Ini berbeda dengan SHM, di mana ahli waris bisa langsung menjadi nama di sertifikat (selama WNI dan memenuhi syarat).

3. HGB habis dan tidak diperpanjang

Skenario jujur yang perlu dipahami:

• Jika HGB habis dan Anda tidak mengajukan perpanjangan/pembaharuan atau tidak disetujui:
  • proyek Anda pada dasarnya kehilangan hak legal atas tanah,
  • nasib bangunan mengikuti ketentuan perundangan dan perjanjian dengan ITDC (bisa meliputi penyerahan aset dengan/atau tanpa kompensasi).

Oleh karena itu, horizon investasi Anda sebaiknya diselaraskan dengan horizon HGB, dan jangan mengasumsikan “anak-cucu” tanpa rencana perpanjangan yang realistis.

Langkah Praktis Memperoleh HGB di Mandalika

1. Tahap perencanaan

Sebelum bicara lahan tertentu, siapkan:

• Rencana bisnis garis besar (hotel, vila, beach club, komersial, dsb.).
• Perkiraan luas lahan dan kebutuhan KDB/KLB.
• Struktur PT (siapa pemegang saham, negara asal, kebutuhan perizinan lainnya seperti KUMHAM, BKPM/OSS).

2. Tahap negosiasi dengan ITDC

Dalam praktik lapangan (alur generik):

1. Kontak awal ke ITDC untuk mengetahui:
   • bidang lahan yang masih tersedia,
   • peruntukan masing-masing bidang,
   • range harga pemanfaatan lahan dan development obligation.
2. Letter of intent atau reservation lahan.
3. Penandatanganan perjanjian pemanfaatan lahan/land development agreement.
4. Pelunasan pembayaran awal (down payment) sesuai skema yang disepakati.

Estimasi range nilai lahan di kawasan pariwisata nasional seperti Mandalika beragam (perlu [VERIFY] case-by-case):

• Untuk lot komersial/hotel di zona utama, range dapat berada di puluhan juta Rupiah per m² (last verified June 2026: sumber pasar sekunder dan pitchbook internal; bukan harga resmi ITDC).

Ini bukan angka final; gunakan hanya sebagai anchor awal dan selalu minta penawaran resmi.

3. Tahap legal & sertifikasi

Setelah perjanjian dengan ITDC dan pembentukan PT PMA/ PT lokal:

1. Notaris menyiapkan akta-akta terkait perjanjian lahan dan perubahan anggaran dasar (jika perlu).
2. Permohonan HGB diajukan ke BPN dengan melampirkan:
   • dokumen HPL ITDC,
   • perjanjian pemanfaatan lahan,
   • akta pendirian dan dokumen PT,
   • IMB/PBG (atau bukti prosesnya sesuai aturan bangunan gedung terbaru),
   • dokumen teknis lain.
3. BPN melakukan:
   • pengukuran bidang,
   • pencatatan hak,
   • penerbitan sertifikat HGB di atas HPL ITDC atas nama PT Anda.

Waktu proses BPN bisa 1–6 bulan tergantung beban kerja kantor pertanahan dan kelengkapan berkas (estimasi praktik; [VERIFY] dengan notaris setempat).

Biaya-biaya Utama Terkait HGB Mandalika

Selain harga pemanfaatan lahan dan biaya bangun, ada beberapa pos biaya terkait tanah dan perizinan:

BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)

Dipungut oleh pemerintah daerah atas perolehan HGB, biasanya 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOP-KP), setelah dikurangi NJOPTKP kabupaten terkait (cek Perda Lombok Tengah terbaru).

PPH Final Penjual

Jika ada pengalihan dari pemegang HGB sebelumnya, PPh Final 2,5% dari nilai transaksi biasanya dibayar oleh penjual (PP 34/2016). Untuk perolehan langsung dari HPL ITDC, struktur pajaknya mengikuti skema BUMN–investor; minta simulasi pajak resmi.

Biaya notaris & PPAT

Umumnya persentase dari nilai transaksi atau skema lumpsum. Estimasi di pasar: sekitar 0,5–1% nilai transaksi untuk ticket besar, bisa dinegosiasi (range indikatif, last verified June 2026).

Retribusi & perizinan bangunan

Termasuk PBG/SLF, analisis dampak lingkungan (AMDAL/UKL-UPL), dan kontribusi pengembangan kawasan sesuai ketentuan daerah dan ITDC.

Karena struktur pajak dan biaya dapat berubah, minta simulasi tertulis dari konsultan pajak dan notaris yang memahami KEK Mandalika. Kami dapat hubungkan Anda; plan your trip dan kirim garis besar rencana via WhatsApp untuk di-review awal.

Dampak & Konteks Lokal: Bukan Hanya Sertifikat

Investasi HGB di KEK Mandalika tidak bisa dilepaskan dari:

• Komunitas desa sekitar (Kuta, Gerupuk, dll.) yang menjadi sumber tenaga kerja dan mitra usaha.
• Kebijakan pemerintah pusat menjadikan Mandalika sebagai destinasi super prioritas dan tuan rumah event internasional.

Dari perspektif sosial:

• Status HGB-atas-HPL menandakan bahwa Anda masuk ke kawasan yang:
  • punya “landlord” korporat (ITDC) yang mengatur kualitas kawasan, dan
  • diawasi ketat oleh pemerintah (pusat dan daerah).
• Ini bisa positif (koordinasi infrastruktur, standar bangunan), tapi juga berarti:
  • lebih banyak kewajiban kepatuhan (lingkungan, sosial, desain),
  • ruang negosiasi terhadap komunitas lokal perlu pendekatan serius, bukan sekadar formalitas.

Investasi yang sehat di Mandalika adalah investasi yang memperhitungkan:

• return finansial,
• risiko hukum dan pembiayaan,
• serta hubungan jangka panjang dengan masyarakat setempat.

Siapa Kami & Bagaimana Kami Dibiayai

KEK Mandalika Intelligence bukan bagian dari pemerintah, bukan ITDC, dan bukan agen properti. Kami menyusun informasi berbasis regulasi (PP, PMK, Perda) dan praktik lapangan, lalu memetakannya menjadi alur langkah-demi-langkah, estimasi biaya, dan daftar risiko.

Kami tidak memberikan nasihat hukum, pajak, ataupun keuangan. Yang kami berikan adalah informasi, bukan advice; keputusan dan risiko penuh di Anda dan penasihat profesional Anda. Untuk eksekusi, kami bekerja dengan jaringan notaris, konsultan OSS, dan perencana keuangan yang sudah kami vetting. No one can pay to change what we publish; if you proceed with our partner they may pay us a referral fee at no extra cost to you.

---

Pertanyaan Umum tentang HGB di Mandalika

Berapa lama HGB di Mandalika bisa berlaku?

Secara hukum mengikuti PP 18/2021: pemberian awal sampai 30 tahun, perpanjangan pertama sampai 20 tahun, dan pembaharuan sampai 30 tahun lagi. Total teoritis 80 tahun, namun setiap tahap butuh persetujuan ulang ITDC sebagai pemegang HPL dan BPN, serta bergantung pada pemanfaatan lahan Anda.

Apakah HGB di atas HPL ITDC bisa diperpanjang otomatis?

Tidak otomatis. Perjanjian Anda dengan ITDC biasanya memberi hak preferensi untuk mengajukan perpanjangan, tetapi persetujuan tetap bergantung pada kinerja proyek, kepatuhan terhadap perjanjian, dan kebijakan ITDC/pemerintah pada saat itu.

Bisakah HGB Mandalika dijadikan jaminan pinjaman bank?

Bisa. HGB termasuk HGB atas HPL dapat dibebani Hak Tanggungan menurut UU 4/1996, selama disetujui ITDC dan bank. Dalam praktik, bank nasional sudah familiar dengan skema seperti ini, tetapi besaran kredit dan syaratnya bergantung pada sisa umur HGB, kekuatan proyek, dan profil sponsor.

Apakah HGB Mandalika sama dengan kepemilikan tanah penuh?

Tidak. HGB memberi hak pakai dan bangun jangka panjang, bukan hak milik mutlak seperti SHM untuk WNI. Tanah tetap tanah negara di bawah HPL ITDC; setelah masa HGB berakhir tanpa perpanjangan, hak atas tanah kembali ke HPL holder dan negara.

Bagaimana cara mulai proses HGB di KEK Mandalika sebagai investor asing?

Biasanya Anda mulai dengan menyusun rencana bisnis, membentuk PT PMA, lalu negosiasi perjanjian pemanfaatan lahan dengan ITDC. Setelah itu baru proses sertifikasi HGB di BPN. Untuk pemetaan langkah detail dan perkenalan ke partner yang relevan, Anda bisa plan your trip dan kami bantu susun garis besar melalui WhatsApp sebelum Anda terbang ke Lombok.