Peraturan & Dasar Hukum KEK Mandalika (PP 52/2014 dan Aturan Turunannya)

Information, not advice: KEK Mandalika Intelligence is an independent editorial guide — not a government body, zone operator, or licensed adviser. Incentives and regulations change and apply case-by-case; verify with the OSS system, official KEK channels, and licensed Indonesian counsel before acting. If you engage a partner we introduce, that partner may pay us a referral fee at no cost to you.

Peraturan KEK Mandalika adalah kumpulan regulasi yang membentuk, mengatur, dan memberi insentif pada Kawasan Ekonomi Khusus Mandalika di Lombok. Halaman ini merangkum dasar hukum KEK Mandalika—dari UU KEK sampai PP 52 Tahun 2014 dan aturan turunannya—dalam bahasa lugas, dengan nomor pasal dan peraturan yang bisa Anda cek sendiri.

1. Dasar Hukum Utama KEK Mandalika: Ringkasan Cepat

Struktur dasar hukum KEK Mandalika bisa diringkas sebagai “empat lapis” regulasi:

1) Undang-Undang KEK

UU 39 Tahun 2009 tentang Kawasan Ekonomi Khusus, sebagaimana telah diubah dengan UU 6 Tahun 2023 yang menetapkan Perppu Cipta Kerja jadi UU. Ini adalah payung hukum nasional untuk semua KEK.

2) PP Pelaksanaan Umum KEK

PP 40 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Kawasan Ekonomi Khusus (aturan pelaksana UU setelah Cipta Kerja). Mengatur tata cara penetapan, pengelolaan, perizinan, fasilitas, dan pengawasan KEK.

3) PP Penetapan KEK Mandalika

PP 52 Tahun 2014 tentang Kawasan Ekonomi Khusus Mandalika. Inilah peraturan yang secara resmi “melahirkan” KEK Mandalika beserta batas, luas, dan sektor kegiatannya.

4) PMK & regulasi sektor

Serangkaian Peraturan Menteri Keuangan (PMK) dan aturan sektoral (imigrasi, kepabeanan, ketenagakerjaan, OSS) yang mengatur fasilitas pajak, bea, dan prosedur teknis di KEK.

Halaman ini fokus pada: UU KEK & PP 40/2021 sebagai “kerangka”, PP 52/2014 sebagai “peta dan mandat khusus Mandalika”, dan PMK fiskal sebagai “instrumen insentif”. Di setiap bagian kami sebut nomor regulasi secara eksplisit. Di mana statusnya perlu dicek ulang, kami beri tanda [VERIFY].

Independensi: KEK Mandalika Intelligence tidak mewakili pemerintah atau ITDC. Kami membaca langsung UU/PP/PMK, menyusun ringkasan, dan menandai angka yang belum jelas. Informasi, bukan nasihat. Jika Anda lanjut dengan mitra kami, mereka mungkin membayar kami referral fee tanpa biaya tambahan bagi Anda; no one can pay to change what we publish.

2. UU Kawasan Ekonomi Khusus: Fondasi Semua KEK

2.1 UU 39 Tahun 2009 tentang Kawasan Ekonomi Khusus

UU 39 Tahun 2009 tentang Kawasan Ekonomi Khusus adalah dasar hukum utama (dasar hukum KEK Mandalika dan KEK lain di Indonesia). Beberapa poin kunci:

• Pasal 1 mendefinisikan KEK sebagai “kawasan dengan batas tertentu dalam wilayah hukum Negara Kesatuan Republik Indonesia yang ditetapkan untuk menyelenggarakan fungsi perekonomian dan memperoleh fasilitas tertentu”.
• Pasal 2–4 menjelaskan tujuan KEK: menarik investasi, mendorong ekspor, mempercepat pembangunan daerah, dan membuka lapangan kerja.
• Pasal 5–7 mengatur jenis KEK (industri, logistik, pariwisata, dan/atau fungsi ekonomi lain) — Mandalika diklasifikasikan sebagai KEK pariwisata di level PP 52/2014.
• Pasal 8–11 mengatur tata cara pengajuan dan penetapan KEK melalui Peraturan Pemerintah (PP) khusus untuk tiap kawasan.
• Pasal 12–18 mengatur kelembagaan: Dewan Nasional KEK, Dewan Kawasan, dan Badan Usaha Pembangun dan Pengelola (BUPP).

Poin praktis bagi investor/pelaku usaha:

• Insentif bukan otomatis “untuk semua” tetapi mengikuti kriteria kegiatan, nilai investasi, dan pemenuhan persyaratan teknis yang kemudian dijabarkan di PP/PMK.
• Perizinan dipersingkat dan dikoordinasikan melalui administrator KEK dan sistem OSS, namun tetap tunduk pada norma nasional (lingkungan, tata ruang, ketenagakerjaan, dll.).

2.2 Perubahan oleh UU 6 Tahun 2023 (Cipta Kerja)

UU 6 Tahun 2023 menetapkan Perppu Cipta Kerja menjadi undang-undang dan mengubah beberapa ketentuan di UU 39/2009. Intinya:

• Penyederhanaan prosedur penetapan KEK dan site developers.
• Penegasan peran OSS dan perizinan berbasis risiko.
• Penyesuaian insentif untuk sinkron dengan rezim pajak baru (tax holiday, tax allowance, dll.) yang teknisnya keluar di PP 40/2021 dan PMK khusus.

Untuk Mandalika, perubahan ini tidak mengubah status kawasan, tetapi mengubah cara izin dan fasilitas diproses secara administratif.

3. PP 40 Tahun 2021: Aturan Umum Penyelenggaraan KEK Setelah Cipta Kerja

3.1 Ruang lingkup PP 40/2021

PP 40 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Kawasan Ekonomi Khusus adalah aturan pelaksana UU KEK yang saat ini berlaku. Beberapa aspek kunci:

• Penetapan dan perubahan KEK (penambahan/pengurangan area, perubahan kegiatan utama) oleh pemerintah pusat.
• Kelembagaan: peran Dewan Nasional, Dewan Kawasan, Administrator, BUPP.
• Perizinan berbasis risiko di KEK melalui OSS.
• Fasilitas dan kemudahan: fiskal, kepabeanan/ cukai, lalu lintas barang, keimigrasian, ketenagakerjaan, pertanahan.
• Evaluasi & sanksi bila KEK tidak mencapai kinerja minimum.

Bagi pelaku usaha di KEK Mandalika, PP 40/2021 adalah “buku aturan operasional” yang berlaku di semua KEK, sepanjang tidak diatur spesifik di PP Mandalika atau PMK teknis.

3.2 Kewenangan & lembaga di Mandalika

• Dewan Nasional KEK – membuat kebijakan umum, mengusulkan penetapan/ pencabutan KEK.
• Dewan Kawasan – mengoordinasikan penyelenggaraan KEK di provinsi/daerah.
• Administrator KEK Mandalika – titik kontak operasional bagi pelaku usaha (perizinan, fasilitas, koordinasi teknis).
• Badan Usaha Pembangun dan Pengelola (BUPP) – perusahaan yang mendapat mandat mengembangkan dan mengelola KEK Mandalika berdasarkan PP 52/2014 dan perjanjian dengan pemerintah. Nama entitas dan struktur kepemilikan harus diverifikasi di dokumen resmi terkini [VERIFY].

Karena KEK Mandalika adalah KEK pariwisata, banyak ketentuan PP 40/2021 tentang industri manufaktur tidak relevan langsung, tetapi tetap menjadi referensi untuk hal lintas-sektor (impor barang modal, fasilitas PPN, dsb.).

4. PP 52 Tahun 2014: Peraturan yang Menetapkan KEK Mandalika

4.1 Apa itu PP 52 Tahun 2014?

PP 52 Tahun 2014 tentang Kawasan Ekonomi Khusus Mandalika adalah jawaban langsung atas pertanyaan: “Peraturan apa yang menetapkan KEK Mandalika?”

Poin fundamental PP 52/2014:

• Menetapkan pembentukan KEK Mandalika di Kabupaten Lombok Tengah, Provinsi Nusa Tenggara Barat.
• Menetapkan luas dan batas area KEK Mandalika dalam bentuk uraian koordinat dan peta lampiran (Luas detail lihat naskah asli; gunakan hanya angka yang tercantum resmi, jangan mengandalkan brosur pemasaran).
• Menetapkan kegiatan utama KEK Mandalika sebagai pariwisata dan kegiatan penunjang.
• Menunjuk BUPP yang bertanggung jawab membangun dan mengelola kawasan sesuai kriteria UU KEK [nama spesifik cek di naskah PP 52/2014 atau perubahan resminya].

Sampai penulisan ini, PP 52/2014 tercatat sebagai dasar penetapan yang masih berlaku. Bila ada PP perubahan (misalnya perluasan area atau revisi batas), status pastinya perlu dicek di basis data JDIH pemerintah [VERIFY].

4.2 Isi pokok PP 52/2014 yang relevan bagi investor

Tidak semua pasal dalam PP 52/2014 kritikal untuk keputusan investasi. Beberapa poin yang biasanya paling dicari:

• Jenis kegiatan yang diutamakan: akomodasi wisata (hotel, resort), fasilitas MICE, rekreasi, hiburan, dan kegiatan penunjang pariwisata lainnya yang konsisten dengan rencana tata ruang.
• Pembagian zona di dalam KEK Mandalika (zona akomodasi, zona komersial, zona fasilitas publik, dsb.) — detail ada di lampiran PP dan rencana induk kawasan; pengembang sering merilis versi komersialnya, yang perlu dicocokkan dengan dokumen resmi [VERIFY].
• Kewajiban BUPP: membangun infrastruktur dasar (jalan lingkungan dalam kawasan, jaringan air, listrik, dan fasilitas pendukung) sesuai tahapan dan jadwal yang disepakati.
• Jangka waktu KEK: UU KEK mengatur bahwa KEK memiliki jangka waktu tertentu dengan opsi perpanjangan; angka spesifik untuk Mandalika tercantum di PP 52/2014. Pastikan merujuk langsung ke pasal yang relevan sebelum menilai horizon investasi [VERIFY angka tahun].

Di luar itu, banyak detail teknis (misalnya mekanisme alih kelola aset atau status tanah negara) biasanya diatur lebih lanjut lewat perjanjian antara BUPP dan pemerintah; bukan di PP 52/2014. Dokumen-dokumen tersebut tidak selalu publik.

4.3 Status PP 52/2014: masih aktif?

Pertanyaan umum: “Apakah status PP 52 Tahun 2014 tentang KEK Mandalika masih aktif?”

Per 2026, PP 52/2014 masih tercantum sebagai dasar penetapan KEK Mandalika dalam berbagai publikasi resmi pemerintah dan Dewan Nasional KEK. Namun, untuk memastikan:

• Cek di JDIH Sekretariat Kabinet atau JDIH Kementerian Hukum dan HAM apakah ada PP perubahan atau pencabutan yang lebih baru [VERIFY terkini].
• Bila Anda menyiapkan investasi bernilai besar, minta legal opinion dari konsultan hukum berizin untuk mengonfirmasi status terakhir.

Kami sengaja tidak mengulang klaim status tanpa bisa dicek di sumber hukum online resmi.

5. PMK & Fasilitas Fiskal di KEK Mandalika

UU dan PP hanya menjelaskan kerangka fasilitas. Detail fasilitas pajak dan kepabeanan KEK diatur lebih teknis oleh Peraturan Menteri Keuangan (PMK). PMK ini biasanya berlaku nasional untuk semua KEK dengan kriteria tertentu, bukan khusus Mandalika saja.

5.1 Jenis fasilitas fiskal yang umum di KEK

Daftar di bawah adalah jenis fasilitas yang umumnya tersedia di KEK berdasarkan skema nasional, bukan daftar final khusus Mandalika. Setiap fasilitas harus dipastikan di PMK yang berlaku dan persetujuan DJP/ DJBC [VERIFY per kegiatan]:

• PPh Badan: kemungkinan tax holiday untuk investasi baru di kegiatan prioritas, atau tax allowance untuk kegiatan tertentu sesuai PMK tentang PPh di KEK.
• PPN/PPnBM: pembebasan/ tidak dipungut dalam transaksi tertentu di dalam KEK, serta fasilitas impor barang modal dan bahan baku terkait kegiatan di KEK.
• Bea Masuk dan Cukai: pembebasan/ penangguhan bea masuk untuk barang masuk ke KEK yang digunakan untuk proses usaha di dalam kawasan.
• Pajak Daerah & Retribusi: potensi pengurangan/ pembebasan berdasarkan kebijakan pemda; ini biasanya diatur lebih rinci melalui peraturan kepala daerah dan perjanjian investasi [VERIFY per kasus].

Nomor-nomor PMK yang mengatur masing-masing fasilitas sering diperbarui. Karena frekuensi revisi tinggi, kami tidak memaksa menuliskan daftar “pasti berlaku selamanya”. Pendekatan kami: sebut jenis fasilitas, dan dorong pembaca untuk cek PMK terbaru.

5.2 Cara membaca PMK untuk KEK Mandalika

Saat menilai fasilitas fiskal untuk proyek di Mandalika, langkah praktisnya:

1. Tentukan jenis kegiatan usaha (hotel, resort, park wisata, MICE, F&B, jasa penunjang, dsb.).
2. Cocokkan dengan daftar kegiatan prioritas di PP 40/2021 dan PMK fasilitas PPh di KEK.
3. Cek nilai investasi dan jangka waktu yang disyaratkan untuk mendapatkan fasilitas tertentu (mis. minimal nilai investasi untuk kategori tax holiday) [VERIFY angka di PMK yang berlaku].
4. Konfirmasi ke Administrator KEK Mandalika tentang kesesuaian rencana kegiatan Anda dengan rencana induk dan tata ruang kawasan.
5. Ajukan permohonan fasilitas melalui mekanisme yang ditetapkan DJP/ DJBC sesuai PMK dan SE (Surat Edaran) teknis.

Penting: brosur pemasaran kawasan kadang menyebut “bebas pajak X tahun” tanpa menyebut PMK dan pasal rujukan. Di KEK Mandalika Intelligence, angka semacam ini akan kami tandai sebagai klaim pemasaran, bukan angka regulasi, sampai bisa dirunut ke dokumen resmi.

6. Regulasi Teknis Lain yang Relevan di KEK Mandalika

6.1 Imigrasi dan tenaga kerja asing

UU KEK dan PP 40/2021 memberi mandat adanya kemudahan keimigrasian di KEK. Implementasinya diatur lebih rinci dalam:

• Peraturan Menteri Hukum dan HAM tentang keimigrasian di KEK [nomor spesifik dan status terakhir perlu diverifikasi, karena sering berubah mengikuti kebijakan visa dan KITAS nasional] [VERIFY].
• Ketentuan ketenagakerjaan nasional (UU Ketenagakerjaan, UU Cipta Kerja, dan PP turunannya) tetap berlaku, termasuk untuk TKA. KEK bukan “zona tanpa hukum tenaga kerja”.

Bagi pengembang hotel/resort yang akan menggunakan TKA untuk manajemen/ keahlian khusus, pastikan konsultan tenaga kerja Anda membaca pasal-pasal khusus KEK di regulasi imigrasi terbaru, bukan hanya asumsi “lebih bebas karena KEK”.

6.2 Lingkungan hidup & tata ruang

KEK tidak menghapus kewajiban lingkungan. Untuk Mandalika, kewajiban utama tetap merujuk pada:

• UU 32/2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup (sebagaimana diubah) dan aturan turunannya.
• PP tentang Tata Ruang nasional dan Perda RTRW/ RZWP3K di Provinsi NTB dan Kabupaten Lombok Tengah.
• Ketentuan AMDAL, UKL-UPL, dan persetujuan lingkungan yang diintegrasikan ke OSS pasca Cipta Kerja.

Beberapa area di sekitar Mandalika memiliki sensitivitas lingkungan (pesisir, terumbu karang, dan ruang hidup masyarakat lokal). Konflik tata ruang kerap muncul jika izin lingkungan/ruang tidak ditelusuri dengan teliti. Di sini, regulasi bukan sekadar formalitas—ini juga menyangkut keberterimaan sosial dan risiko sengketa.

6.3 Pertanahan & hak atas tanah

PP 52/2014 menetapkan KEK Mandalika di atas lahan dengan status tertentu, namun:

• Detail status tanah per bidang (HPL, HGB, hak ulayat/garapan masyarakat) berada di ranah agraria (BPN) dan kontrak BUPP dengan negara dan/atau pemilik hak sebelumnya.
• UU KEK tidak mencabut hak masyarakat secara otomatis; proses pengadaan tanah mengikuti UU Pengadaan Tanah dan regulasi terkait.
• Untuk investor yang akan mengambil HGB di atas HPL kawasan, pastikan menelusuri:
  • Nomor dan status HPL induk [VERIFY di BPN setempat atau notaris PPAT].
  • Dasar perjanjian antara BUPP dan negara/ pemda terkait HPL tersebut.

Poin sensitif: sengketa tanah di sekitar Mandalika telah muncul di media. Angka luas, jumlah KK terdampak, dan status sengketa berbeda-beda antar sumber. Kami tidak mengulang angka yang tidak bisa dirunut ke dokumen resmi atau putusan pengadilan [VERIFY case by case].

7. Peraturan KEK Mandalika untuk 3 Kelompok: Investor, Pengembang, dan Pengunjung

Kelompok	Regulasi Kunci	Fokus Praktis
Investor (modal langsung/ joint venture)	UU 39/2009, UU 6/2023, PP 40/2021, PP 52/2014, PMK fiskal	Struktur insentif pajak, kepastian status KEK, tata ruang kawasan, perizinan OSS-RBA.
Pengembang (hotel, resort, fasilitas wisata)	PP 52/2014, rencana induk kawasan, regulasi bangunan & lingkungan, aturan pertanahan	Hak atas tanah (HGB/HPL), izin bangunan & lingkungan, kewajiban infrastruktur, hubungan dengan BUPP.
Pengunjung (turis dan event)	Regulasi keimigrasian, aturan pariwisata daerah/nasional, ketentuan tiket/akses kawasan	Status visa, akses transport, aturan perilaku di pantai/kawasan, biaya masuk fasilitas tertentu.

Jika Anda masuk salah satu kategori di atas dan butuh diskusi lebih spesifik (mis. struktur SPV untuk resort, atau membaca klausul tanah), hubungi kami di plan your trip dan sebutkan bahwa Anda butuh sesi via WhatsApp untuk “legal & regulasi KEK Mandalika”. Kami hubungkan ke mitra hukum/ pajak yang biasa kerja di kawasan ini.

8. Transparansi Angka & Klaim: Apa yang Kami Tulis, Apa yang Kami Tahan

Portal pemerintah cenderung fragmentaris; materi marketing developer cenderung selektif. Pendekatan KEK Mandalika Intelligence terhadap regulasi KEK Mandalika adalah:

• Setiap angka harus bisa ditelusuri ke:
  • UU/PP/Perpres/PMK/Permen resmi, atau
  • Dokumen pemerintah yang jelas sumbernya (mis. paparan Dewan Nasional KEK yang mencantumkan rujukan), atau
  • Putusan pengadilan terkait sengketa.
• Angka yang hanya muncul di brosur marketing (mis. “fasilitas bebas pajak 20 tahun” tanpa sebut PMK) akan kami tandai dengan jelas sebagai klaim pemasaran, bukan fakta hukum.
• Perkiraan biaya konstruksi atau tarif jasa kami hanya tampil sebagai range dengan label “perkiraan, terakhir diverifikasi Juni 2026” dan sumbernya (mis. asosiasi kontraktor atau survei pasar), tidak pernah sebagai “tarif resmi KEK”.

Konsekuensinya: halaman seperti ini akan terasa lebih “kering angka” tapi lebih dapat dipercaya. Bagi pelaku yang butuh kepastian regulasi, ini lebih berguna daripada daftar klaim manis tanpa rujukan.

9. Cara Menggunakan Halaman Ini Secara Praktis

Jika Anda:

• Investor institusional/korporat: gunakan daftar regulasi di atas sebagai checklist awal untuk TOR ke konsultan hukum pajak Anda. Minta mereka eksplisit menyebut pasal dan nomor PMK saat memberi opini.
• Pengembang hotel/resort: cocokkan rencana massa bangunan dan fase konstruksi Anda dengan:
  • PP 52/2014 (batas dan fungsi kawasan), dan
  • Dokumen rencana induk kawasan terbaru yang disahkan Dewan Kawasan/ otoritas terkait [VERIFY versi terakhir].
• Penyelenggara event/ turis skala besar: fokus ke aturan akses, keimigrasian (visa, VoA, e-visa), dan perizinan keramaian di kawasan khusus.

Untuk diskusi kasus konkret atau pengecekan silang dokumen yang Anda pegang, gunakan kanal plan your trip dan pilih opsi diskusi regulasi via WhatsApp. Kami bukan firma hukum, tapi kami bisa membantu mengurai dokumen ke bahasa operasional dan mengenalkan Anda ke mitra yang tepat.

10. Ringkasan: Peta Regulasi KEK Mandalika

Disarikan dalam bentuk singkat, dasar hukum KEK Mandalika adalah:

• Level UU
  • UU 39 Tahun 2009 tentang Kawasan Ekonomi Khusus.
  • UU 6 Tahun 2023 (penetapan Perppu Cipta Kerja) yang mengubah ketentuan terkait KEK.
• Level PP Umum
  • PP 40 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Kawasan Ekonomi Khusus.
• Level PP Khusus Mandalika
  • PP 52 Tahun 2014 tentang Kawasan Ekonomi Khusus Mandalika (peraturan utama yang menetapkan KEK Mandalika).

• Level PMK & Regulasi Sektoral
  • PMK fasilitas PPh, PPN, bea masuk, dan ketentuan kepabeanan di KEK [nomor dan status perlu disesuaikan dengan update terkini].
  • Peraturan imigrasi, ketenagakerjaan, lingkungan, dan tata ruang yang berlaku nasional/daerah.

Semua keputusan investasi dan pengembangan sebaiknya berdiri di atas pembacaan regulasi ini, bukan hanya presentasi slide atau tur kawasan.

Pertanyaan?

Untuk diskusi lanjutan tentang bagaimana peraturan ini menempel pada rencana konkret Anda di Mandalika, hubungi tim kami melalui plan your trip. Jelaskan profil Anda (investor, pengembang, atau pengunjung) dan preferensi komunikasi; kami biasa melanjutkan dengan sesi tanya-jawab singkat via WhatsApp sebelum Anda bertemu konsultan atau notaris.

FAQ Peraturan KEK Mandalika

Peraturan apa yang menetapkan KEK Mandalika?

KEK Mandalika ditetapkan melalui Peraturan Pemerintah PP 52 Tahun 2014 tentang Kawasan Ekonomi Khusus Mandalika, yang merupakan turunan dari UU 39 Tahun 2009 tentang Kawasan Ekonomi Khusus sebagaimana diubah oleh UU 6 Tahun 2023.

Apakah status KEK Mandalika masih aktif?

Sampai 2026, KEK Mandalika masih tercantum sebagai KEK aktif di berbagai publikasi resmi dan dokumen Dewan Nasional KEK. Untuk memastikan tidak ada PP perubahan atau pencabutan terbaru, cek langsung di basis data JDIH pemerintah atau minta konfirmasi tertulis dari konsultan hukum Anda [VERIFY terkini].

Apa saja dasar hukum utama yang harus saya baca sebelum investasi di Mandalika?

Minimal: UU 39/2009 (dan perubahannya), PP 40/2021 tentang Penyelenggaraan KEK, dan PP 52/2014 tentang KEK Mandalika. Untuk aspek pajak dan bea masuk, tambahkan PMK terbaru tentang fasilitas fiskal di KEK yang sesuai dengan jenis usaha Anda.

Apakah fasilitas pajak di brosur KEK Mandalika dijamin oleh undang-undang?

Hanya fasilitas yang eksplisit tercantum dalam UU/PP/PMK dan disetujui otoritas (DJP, DJBC) yang bisa dianggap berbasis hukum. Klaim brosur harus selalu dicocokkan dengan nomor dan pasal regulasi; jika tidak dapat dirunut, anggap sebagai materi pemasaran yang belum tervalidasi.

Di mana saya bisa mendapatkan bantuan untuk menafsirkan regulasi KEK Mandalika?

Anda bisa mulai dengan menghubungi kami lewat plan your trip. Kami membantu memetakan regulasi yang relevan dengan rencana Anda dan, bila diperlukan, menghubungkan Anda dengan mitra konsultan hukum, pajak, atau notaris yang berpengalaman di KEK Mandalika; no one can pay to change what we publish; if you proceed with our partner they may pay us a referral fee at no extra cost to you.