Cara mendirikan PT di Mandalika berarti menyiapkan badan hukum Indonesia (PT lokal atau PT PMA) yang bisa memegang izin OSS-RBA sekaligus mendaftar ke Administrator KEK Mandalika. Di lapangan, prosesnya adalah rangkaian: pemilihan bentuk PT, pengurusan OSS, pengesahan AHU, sampai pengaturan lahan HGB di atas HPL khusus kawasan ekonomi khusus.
Apa itu PT PMA Mandalika dan kenapa beda dari PT biasa?
Secara hukum, **PT Penanaman Modal Asing (PT PMA)** Mandalika tunduk pada aturan nasional yang sama dengan wilayah lain di Indonesia:
– **UU 25/2007** tentang Penanaman Modal
– **PP 5/2021** tentang Perizinan Berbasis Risiko melalui OSS-RBA
– **PP 68/2021** tentang Kawasan Ekonomi Khusus
– **PP 52/2014 jo. PP 84/2019** tentang KEK Mandalika
Yang membuatnya “Mandlika-specific” bukan bentuk PT-nya, tapi:
1. **Lokasi usaha** harus berada di dalam batas administrasi KEK Mandalika sesuai lampiran PP 52/2014 jo. PP 84/2019.
2. **Skema lahan** umumnya memakai **HGB di atas HPL** (Hak Guna Bangunan di atas Hak Pengelolaan) milik BUMN pengelola kawasan.
3. **Proses izin** melewati dua pintu:
– OSS-RBA (BKPM/Kementerian Investasi)
– Administrator KEK Mandalika (untuk fasilitas KEK dan rekomendasi lokasi)
Istilah yang akan sering muncul:
– **pt pma mandalika**: PT PMA yang berinvestasi di dalam KEK Mandalika.
– **dirikan perusahaan mandalika**: bisa berarti PT lokal (PMDN) atau PT PMA, tergantung apakah ada pemegang saham asing.
Struktur dasar: apa saja pilihan bentuk PT di Mandalika?
| Jenis PT | Siapa pemegang saham | Regulasi utama | Kapan dipakai di Mandalika |
|---|---|---|---|
| PT Lokal (PMDN) | 100% WNI / Badan Hukum Indonesia | UU 40/2007, UU 25/2007 | Usaha yang 100% boleh lokal, tanpa asing |
| PT PMA | Ada saham asing (perorangan/badan hukum) | UU 25/2007, PP 5/2021, Perpres Daftar Prioritas Investasi | Hotel/resort, F&B, rekreasi, dan jasa yang butuh modal/keahlian asing |
| Kantor Perwakilan | Perusahaan asing (non-PT Indonesia) | Permen BKPM terkait KPPA | Riset pasar, liaison; TIDAK boleh operasional jual-beli |
Untuk **membangun dan mengoperasikan hotel, beach club, atau villa komersial** di Mandalika dengan investor asing, bentuk paling umum adalah **PT PMA**.
Ringkasan tahap: cara mendirikan PT di Mandalika (versi lapangan)
- 1. Tentukan bidang usaha (KBLI) dan cek Daftar Prioritas Investasi
- Pilih KBLI di OSS-RBA, cek apakah terbuka untuk asing dan minimal investasi.
- 2. Pilih struktur PT (PMA vs lokal) dan komposisi saham
- Pastikan sesuai batas kepemilikan asing untuk sektor terkait.
- 3. Siapkan dokumen pemegang saham & pengurus
- Paspor/KTP, NPWP, alamat, struktur kepemilikan perusahaan asing (jika ada).
- 4. Pengajuan nama PT & akta pendirian di notaris
- Notaris input ke sistem AHU Kemenkumham untuk cek dan booking nama.
- 5. Pengesahan badan hukum (SK Kemenkumham)
- Setelah akta ditandatangani, notaris meminta pengesahan menjadi badan hukum.
- 6. Registrasi OSS-RBA
- Buat akun OSS, isi data PT, dapatkan NIB dan izin dasar (perizinan berusaha berbasis risiko).
- 7. Pendaftaran ke Administrator KEK Mandalika
- Ajukan sebagai pelaku usaha KEK, lampirkan rencana investasi, lokasi, dan izin OSS.
- 8. Pengurusan lahan (HGB di atas HPL) & perizinan teknis
- Negosiasi dengan pemegang HPL kawasan, AJB/HPL-HGB, lalu urus PBG (izin bangun) dan lain-lain.
Detail setiap tahap: dari ide sampai NIB dan status pelaku usaha KEK
1. Menentukan kegiatan usaha dan cek regulasi investasi
Semua berawal dari **KBLI (Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia)** dan **Perpres Daftar Prioritas Investasi** yang menggantikan “DNI lama”.
Langkah praktis:
1. Identifikasi bisnis: hotel, villa sewa jangka pendek, restoran, jasa olahraga air, MICE, dsb.
2. Cari KBLI di sistem **OSS-RBA** (oss.go.id).
3. Cek:
– Apakah **terbuka untuk asing**?
– Apakah ada **batas maksimum kepemilikan asing**?
– Apakah termasuk **proyek prioritas** (fasilitas pajak tertentu)?
Untuk sektor-sektor pariwisata di KEK Mandalika, **PP 68/2021** menegaskan bahwa kegiatan utama adalah pariwisata dan industri pendukungnya. Ini memudahkan integrasi perizinan pariwisata dengan fasilitas KEK.
2. Memilih: PT PMA Mandalika atau PT lokal dengan kerja sama?
Dua pola umum:
– **PT PMA langsung**
Cocok jika investor asing ingin kepemilikan langsung dan jangka panjang, terutama untuk hotel/resort berskala besar dan fasilitas pariwisata utama.
– **PT lokal (PMDN) + perjanjian kerja sama**
Digunakan pada sektor yang kepemilikan asingnya dibatasi. Struktur ini kompleks dan berisiko jika tidak dirancang hati-hati.
Regulasi kunci:
– **UU 25/2007** mewajibkan penanaman modal asing dilakukan dalam bentuk **PT di wilayah Indonesia**.
– **PP 5/2021** dan regulasi turunannya mengkaitkan izin OSS dengan data penanaman modal tersebut.
3. Persiapan dokumen: apa yang biasanya diminta notaris dan OSS?
Dokumen tipikal (praktik umum, [VERIFY] kasus spesifik):
– **Pemegang saham perorangan WNI**: KTP, NPWP, alamat domisili.
– **Pemegang saham perorangan asing**: paspor, alamat, pernyataan sumber dana jika diminta oleh bank/PPATK.
– **Pemegang saham badan hukum Indonesia**: akta pendirian dan perubahan terakhir, SK Kemenkumham, NPWP, NIB (jika ada).
– **Pemegang saham badan hukum asing**: dokumen pendirian (Articles of Association / Certificate of Incorporation), good standing letter, terjemahan tersumpah, legalisasi sesuai negara asal.
– **Direksi & Komisaris**: KTP atau paspor, NPWP (untuk WNI), alamat, foto untuk keperluan bank/NPWP badan.
Nama PT harus mengikuti ketentuan **Permenkumham** terkait nama perseroan: minimal 3 kata unik, tidak mirip perusahaan lain, tidak pakai istilah yang dilarang.
4. Akta pendirian dan pengesahan badan hukum
Tahapan:
1. **Draft anggaran dasar**: memuat nama PT, domisili (boleh Jakarta/Denpasar/Mataram atau kota lain; tidak wajib “Lombok” atau “Mandalika”), maksud & tujuan usaha (KBLI), struktur modal, dan organ PT.
2. **Penandatanganan akta** di hadapan notaris berizin.
3. **Pengajuan pengesahan badan hukum** melalui sistem AHU Kemenkumham oleh notaris.
Setelah disahkan, PT resmi menjadi badan hukum. Tapi belum bisa beroperasi di Mandalika sebelum:
– Punya **NIB** dan izin usaha di OSS-RBA.
– Terdaftar sebagai **pelaku usaha KEK** di Administrator Mandalika (sesuai **PP 68/2021** dan aturan pelaksana KEK Mandalika).
5. Registrasi OSS-RBA: dari akun sampai NIB
OSS-RBA (Online Single Submission – Risk Based Approach) adalah pintu izin nasional, diatur dalam **PP 5/2021**.
Langkah ringkas:
1. **Buat akun OSS** sebagai badan usaha, masukkan NIK/NPWP penanggung jawab.
2. **Input data PT**: nama, nomor akta, SK Kemenkumham, alamat, modal, pemegang saham, direksi.
3. **Pilih lokasi**: tandai bahwa usaha berada di **KEK Mandalika** sesuai peta OSS.
4. **Pilih KBLI dan skala usaha**. Sistem akan menentukan klasifikasi risiko: rendah, menengah, tinggi.
5. **Dapatkan NIB (Nomor Induk Berusaha)**, yang juga berfungsi sebagai TDP, API (untuk impor), dan pendaftaran BPJS dasar.
Untuk risiko menengah-tinggi (hotel, resort, konstruksi), OSS akan mengeluarkan:
– **NIB + Izin Berusaha bersyarat**: efektif setelah pemenuhan komitmen (misalnya dokumen lingkungan, PBG, rekomendasi teknis).
– Kewajiban integrasi dengan sistem perizinan teknis kementerian terkait (PU, lingkungan, pariwisata).
6. Pendaftaran ke Administrator KEK Mandalika
Keuntungan utama berada di dalam **KEK Mandalika** (PP 52/2014 jo. PP 84/2019, dikerangkakan oleh **PP 68/2021**) baru dapat diakses jika PT Anda **diakui sebagai pelaku usaha KEK**.
Umumnya, Administrator KEK akan meminta:
– Profil PT (akta, SK Kemenkumham, NIB).
– Rencana investasi: nilai, tahap pengerjaan, tenaga kerja, timeline.
– Lokasi lahan rencana usaha (blok/lots dalam masterplan Mandalika).
– Permohonan pemanfaatan fasilitas KEK (pajak, kepabeanan, kemudahan keimigrasian) sesuai peraturan teknis (mis. PMK dan Permen terkait KEK).
Status ini yang membedakan **“PT PMA biasa di Lombok”** dengan **“PT PMA Mandalika”** dalam praktik: satu menjalankan usaha umum di NTB, satunya mendapat rezim fasilitas KEK.
Tahap lahan: HGB di atas HPL Mandalika dan hubungan dengan PT
Di KEK Mandalika, struktur lahan standar adalah:
– **HPL (Hak Pengelolaan)** dipegang oleh BUMN pengelola kawasan.
– Investor diberi **HGB (Hak Guna Bangunan) di atas HPL** untuk jangka waktu tertentu (dapat diperpanjang sesuai regulasi agraria).
Dampak ke pendirian PT:
1. **Subjek hak**: HGB di atas HPL harus dipegang oleh **badan hukum Indonesia** → PT Anda (PMA atau lokal).
2. **Perjanjian pokok**: biasanya ada perjanjian induk (land lease/kerja sama pemanfaatan lahan) dengan pemegang HPL, yang diikuti dengan AJB atau akta lain di hadapan PPAT.
3. **Sinkron dengan OSS**: data persil HGB akan terkait dengan data lokasi di OSS-RBA (untuk PBG, SLF, dsb).
Untuk investor asing, **PT PMA Mandalika** adalah kendaraan wajib agar bisa memegang HGB di atas HPL dalam kawasan.
Timeline dan kisaran biaya praktik: apa yang realistis?
Semua angka di bawah adalah **kisaran praktek lapangan, bukan fee resmi** dan perlu [VERIFY] untuk kasus Anda. **Terakhir kami verifikasi: Juni 2026.**
1. Timeline umum (tanpa force majeure)
– **Persiapan dokumen & struktur**: 1–3 minggu
– **Nama PT & akta pendirian**: ±1 minggu
– **Pengesahan Kemenkumham**: 3–10 hari kerja setelah berkas lengkap
– **Registrasi OSS & NIB**: 1–3 hari (bila data siap dan sistem normal)
– **Pendaftaran pelaku usaha KEK**: sangat variatif; 2–8 minggu tergantung kelengkapan rencana investasi dan lahan
– **Pengaturan lahan & HGB di atas HPL**: bisa 1–6 bulan tergantung negosiasi komersial dan proses pertanahan
– **Perizinan teknis (PBG, lingkungan, sektor)**: 1–6 bulan, tergantung kompleksitas proyek (hotel besar biasanya lebih lama)
Artinya: **untuk PT PMA siap pegang NIB saja**, 3–6 minggu seringkali cukup.
Untuk **PT PMA + status pelaku usaha KEK + HGB siap bangun**, jendela realistis bisa **4–12 bulan** tergantung ukuran proyek.
2. Kisaran biaya non-lahan
Komponen biaya yang biasanya muncul (di luar sewa/pembelian hak atas lahan dan konstruksi):
– **Jasa notaris & pendirian PT**:
– PT sederhana di kota besar: sering di kisaran belasan hingga puluhan juta Rupiah, tergantung kompleksitas pemegang saham asing dan jumlah tindakan hukum.
– **Penerjemahan tersumpah & legalisasi dokumen asing**:
– Per halaman & per dokumen. Proyek dengan struktur grup asing kompleks bisa mencapai beberapa puluh juta Rupiah.
– **Konsultan perizinan/pendamping OSS-KEK**:
– Bervariasi luas; sering dibundel dengan jasa lain (tax, legal, technical). Perlu cek struktur success fee vs retainer.
– **Biaya resmi (PNBP) AHU dan izin-izin tertentu**:
– Mengacu tarif resmi pemerintah, relatif kecil dibanding nilai proyek, tetapi harus dicek per jenis tindakan.
Karena **KEK Mandalika** adalah kawasan skala nasional, banyak investor memakai paket layanan **“end-to-end”** (legal, pajak, KEK, tanah, teknis) agar tidak terjebak di satu titik. Kami sarankan selalu minta:
– **“Scope of work” tertulis**
– **Estimasi jangka waktu**
– **Rincian biaya & basis perhitungan (flat, jam, success fee)**
Jika Anda ingin diperkenalkan ke konsultan yang terbiasa menangani KEK Mandalika, Anda bisa plan your trip ke Mandalika dan minta sesi via WhatsApp untuk diskusi awal struktur PT dan izin.
Dampak regulasi KEK dan perpajakan terhadap PT PMA Mandalika
**PP 68/2021** mengatur kerangka KEK secara nasional: insentif fiskal, kemudahan kepabeanan, keimigrasian, dan kemudahan berusaha untuk kegiatan prioritas.
Untuk **KEK Mandalika**:
– Kegiatan utama: pariwisata dan industri turunannya (hotel, resort, MICE, recreation).
– PT PMA yang beroperasi di dalam kawasan dan mendapat **status pelaku usaha KEK** dapat mengajukan fasilitas tertentu sesuai **PMK** dan **Permen** sektoral yang berlaku (misalnya fasilitas PPN, PPh, kepabeanan).
– Implementasi fasilitas membutuhkan koordinasi antara:
– Administrator KEK Mandalika
– DJP/DJBC (pajak & bea cukai)
– Kementerian/Lembaga sektor terkait
Setiap fasilitas fiskal memiliki syarat: nilai investasi minimum, jenis kegiatan, jumlah tenaga kerja, TKDN, dsb. Karena ini berubah seiring regulasi, sebaiknya cek PMK termutakhir atau diskusikan dengan konsultan pajak yang memahami rezim KEK.
Peran komunitas lokal dan tenaga kerja: apa yang perlu Anda siapkan di struktur PT?
KEK Mandalika berada di Lombok Tengah, dengan komunitas lokal yang sudah mengalami perubahan signifikan karena proyek KEK. Dalam praktik, beberapa hal sering muncul dalam pembicaraan awal pendirian PT PMA:
– **Rencana serapan tenaga kerja lokal**:
Rencana rekrutmen sangat relevan bagi Administrator KEK dan pemerintah daerah. Menyiapkan **HR roadmap** dari awal mempermudah persetujuan sosial dan administratif.
– **Kemitraan dengan UMKM lokal**:
Banyak proyek diminta menunjukkan dukungan untuk rantai pasok lokal (produk pertanian, kerajinan, transportasi, jasa pendukung). Ini bisa dimasukkan ke rencana usaha yang diajukan ke Administrator KEK.
– **Program CSR & community engagement**:
Tidak selalu diwajibkan dalam bentuk tertentu, tapi secara praktik menjadi faktor penting “social license to operate”.
Memasukkan aspek-aspek ini ke **dokumen rencana investasi** PT Anda sering membantu proses klarifikasi dengan pihak KEK dan pemerintah daerah.
Perbandingan singkat: PT PMA Mandalika vs PT PMA di luar KEK Lombok
| Aspek | PT PMA di KEK Mandalika | PT PMA di luar KEK (Lombok/daerah lain) |
|---|---|---|
| Kerangka hukum khusus | PP 52/2014 jo. PP 84/2019 & PP 68/2021 (KEK) | Umum (tidak ada rezim KEK) |
| Lahan | Umumnya HGB di atas HPL kawasan | Bisa HGB murni, hak sewa, atau skema lain |
| Perizinan tambahan | Registrasi sebagai pelaku usaha KEK di Administrator | Tidak ada Administrator KEK |
| Fasilitas fiskal & kepabeanan | Berpotensi dapat fasilitas KEK jika memenuhi syarat | Fasilitas umum (misal tax holiday nasional, jika memenuhi) |
| Koordinasi pemerintah | Administrator KEK + Pemda + K/L | Pemda + K/L saja |
Langkah praktis memulai: dari survei sampai draft term sheet
Untuk investor yang masih awal:
1. **Survei lapangan ke Mandalika**
Lihat zona-zona (hotel, midscale, high-end villa, komersial), akses jalan, dan kedekatan fasilitas seperti sirkuit dan pantai.
2. **Diskusi awal dengan Administrator KEK & pengelola kawasan**
Untuk memahami blok yang dibuka, prioritas proyek, dan syarat investasi (nilai minimum, jenis bangunan, standar branding).
3. **Desk study regulasi**
– Cek KBLI, DPI, dan batas kepemilikan asing.
– Tinjau rezim pajak dan fasilitas KEK yang relevan untuk sektor Anda.
4. **Draft term sheet lahan & kerja sama**
Sebelum masuk notaris, biasanya ada **term sheet/LoI**: luas lahan, tenor HGB, struktur pembayaran, kewajiban pembangunan, timeline.
5. **Rangkaian legal dan perizinan**
Pendirian PT, NIB, pelaku usaha KEK, HGB, perizinan teknis (PBG, lingkungan, dll).
Kalau Anda butuh itinerary survei yang menggabungkan **tinjauan lokasi lahan, pertemuan Administrator KEK, dan sesi dengan konsultan legal/izin**, Anda bisa plan your trip dan tim kami atau mitra akan membantu menyusun jadwal via WhatsApp secara efisien.
Disclosure pendanaan & independensi
KEK Mandalika Intelligence memposisikan diri sebagai **otoritas intelijen independen**: kami merujuk ke **PP, PMK, dan peraturan resmi** sebagai dasar, dan melabeli angka sebagai **estimasi praktik** yang bisa berubah.
Kami bekerja dengan jaringan notaris, konsultan pajak, dan konsultan perizinan yang telah teruji di KEK Mandalika; **no one can pay to change what we publish; if you proceed with our partner they may pay us a referral fee at no extra cost to you.**
FAQ: Cara Mendirikan PT di Mandalika
Harus PT PMA atau bisa pakai PT lokal untuk usaha di Mandalika?
Bisa keduanya. Jika ada pemegang saham asing, wajib pakai PT PMA sesuai UU 25/2007. Jika semua pemegang saham WNI/badan hukum Indonesia dan sektor usahanya tidak mensyaratkan PMA, PT lokal (PMDN) cukup. Untuk hotel dan proyek pariwisata dengan investor asing, PT PMA Mandalika adalah bentuk yang paling sering dipakai.
Berapa lama proses sampai PT punya NIB dan bisa mulai kontrak lahan?
Secara praktik, 3–6 minggu biasanya cukup untuk pendirian PT dan mendapatkan NIB melalui OSS-RBA, jika dokumen lengkap dan tidak ada kendala sistem. Negosiasi dan finalisasi perjanjian lahan (HGB di atas HPL) biasanya memakan waktu lebih lama, bisa 1–6 bulan tergantung kompleksitas komersial dan teknis.
Apakah PT harus berdomisili di Lombok untuk berusaha di KEK Mandalika?
Tidak harus. Domisili PT di akta bisa di kota lain di Indonesia, selama perusahaan memiliki perizinan berusaha yang valid dan terdaftar sebagai pelaku usaha KEK Mandalika untuk memanfaatkan fasilitas kawasan. Namun, untuk operasional harian Anda tetap perlu alamat kegiatan usaha di dalam kawasan.
Apakah WNA bisa jadi direktur atau komisaris di PT PMA Mandalika?
Bisa. UU Perseroan Terbatas memperbolehkan WNA menjadi direksi atau komisaris, dengan tetap memperhatikan regulasi keimigrasian dan izin tinggal/kerja. Di KEK, ada kemudahan tertentu terkait keimigrasian, tetapi tetap perlu mengikuti aturan imigrasi nasional yang berlaku.
Apa langkah pertama paling aman sebelum saya membayar komitmen lahan di Mandalika?
Secara umum, langkah aman adalah: pastikan struktur PT (PMA atau lokal) sudah jelas, cek status regulasi sektor Anda (KBLI dan batas kepemilikan asing), lakukan verifikasi batas dan status lahan dengan pengelola kawasan dan pihak pertanahan, lalu susun term sheet/LoI dengan bantuan penasihat hukum. Detail implementasinya sebaiknya disesuaikan dengan profil Anda bersama konsultan tepercaya.