Information, not advice: KEK Mandalika Intelligence is an independent editorial guide — not a government body, zone operator, or licensed adviser. Incentives and regulations change and apply case-by-case; verify with the OSS system, official KEK channels, and licensed Indonesian counsel before acting. If you engage a partner we introduce, that partner may pay us a referral fee at no cost to you.
OSS KEK Mandalika adalah proses perizinan berusaha untuk kegiatan di Kawasan Ekonomi Khusus Mandalika yang dijalankan lewat sistem OSS-RBA. Secara sederhana: semua investor yang ingin punya NIB KEK Mandalika dan izin operasional di zona ini sekarang wajib lewat OSS, bukan lagi lewat surat-menyurat manual ke administrator saja.
Artikel ini membahas cara daftar OSS Mandalika secara runtut: dasar hukum, jenis akun yang dipakai, alur pengurusan NIB dan perizinan berusaha di KEK, plus catatan praktik yang biasanya tidak tertulis di portal pemerintah. Informasi, bukan nasihat; eksekusi teknis sebaiknya dibantu konsultan, notaris, atau mitra yang benar-benar mengerti KEK Mandalika.
—
## Apa Itu OSS KEK Mandalika dan Dasar Hukumnya?
**Online Single Submission Risk-Based Approach (OSS-RBA)** adalah sistem perizinan berusaha nasional yang diatur terutama oleh:
– **UU 11/2020 Cipta Kerja**
– **PP 5/2021 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko**
– **PP 40/2021 tentang Penyelenggaraan Kawasan Ekonomi Khusus**
Khusus KEK, PP 40/2021 menegaskan bahwa:
– KEK dikelola oleh **Badan Usaha Pembangun dan Pengelola (BUPP)** dan **Administrator KEK**.
– Investor di dalam KEK tetap menggunakan OSS-RBA untuk NIB dan perizinan berusaha, namun ada fasilitas dan prosedur khusus KEK yang di-“tagging” di OSS dan difinalisasi oleh Administrator.
Dalam praktik, **oss kek mandalika** artinya:
1. Anda atau PT PMA/PMDN membuat akun dan mengajukan NIB melalui OSS-RBA pusat (oss.go.id).
2. Di dalam OSS, Anda memilih lokasi kegiatan di **KEK Mandalika**.
3. Perizinan lanjutan (izin operasional, standar, rekomendasi) akan **dikoordinasikan antara OSS dan Administrator KEK Mandalika**.
—
## Struktur Perizinan di KEK Mandalika: Siapa Mengurus Apa?
Sebelum masuk ke cara daftar OSS Mandalika langkah per langkah, penting memahami siapa melakukan apa.
- OSS-RBA (BKPM/Kementerian Investasi)
- Platform pusat untuk NIB dan perizinan berusaha berbasis risiko (PP 5/2021).
- Administrator KEK Mandalika
- Perpanjangan tangan pemerintah di kawasan, mengelola pelayanan satu pintu KEK Mandalika sesuai PP 40/2021.
- BUPP Mandalika
- Badan usaha yang memegang Hak Pengelolaan Lahan (HPL) dan infrastruktur kawasan; mitra Anda untuk sewa lahan atau skema HGB di atas HPL.
- Pelaku Usaha
- PT PMA/PMDN atau badan usaha lain yang akan beroperasi di KEK Mandalika; wajib punya NIB dan perizinan berusaha.
**Praktiknya:**
– **OSS**: portal utama untuk pendaftaran, input data, pencabutan/ perubahan izin.
– **Administrator KEK Mandalika**: mengonfirmasi bahwa kegiatan dan lokasi Anda sesuai rencana kawasan, lalu memproses izin-izin yang memang menjadi kewenangan di tingkat KEK.
– **BUPP**: mitra kontraktual Anda untuk urusan lahan dan infrastruktur; tanpa agreement dengan BUPP, izin di OSS bisa “macet” di tahap verifikasi lokasi.
—
## Tabel Fakta Singkat OSS KEK Mandalika
| Fakta | Detail |
|---|---|
| Sistem utama | OSS-RBA (oss.go.id) – nasional, tidak ada portal OSS khusus Mandalika |
| Dasar hukum OSS | PP 5/2021 |
| Dasar hukum KEK | PP 40/2021 |
| Langkah utama | Pembuatan akun OSS → Input data → Penerbitan NIB → Izin berusaha lanjutan & KEK |
| Subjek pelaku usaha | Orang perseorangan, PT PMDN, PT PMA, badan usaha lainnya |
| Lokasi usaha | Wajib memilih KEK Mandalika di menu lokasi & kawasan khusus di OSS |
| Penerbit NIB | Sistem OSS-RBA (otomatis), diverifikasi oleh kementerian/lembaga dan Pemda/Administrator |
| Biaya OSS | Tanpa PNBP OSS, namun ada biaya notaris, legal, dan perizinan teknis lain (praktik lapangan, [VERIFY]) |
—
## Tahap 1 – Menentukan Bentuk Badan Usaha Sebelum Masuk OSS
Sebelum mengurus NIB KEK Mandalika, Anda perlu menentukan **bentuk badan usaha**. Untuk investasi serius di Mandalika, umumnya:
– **PT PMA** untuk investor asing
– **PT PMDN** untuk investor domestik
Keputusan ini terkait:
– Minimal modal setor (mengacu praktik BKPM untuk PMA yang biasanya **≥ Rp10 miliar** di luar tanah & bangunan – rujukan kebijakan umum, [VERIFY angka terbaru]).
– Kode KBLI yang diperbolehkan untuk PMA di sektor pariwisata, properti, restoran, dan jasa penunjang lainnya di KEK.
– Struktur kepemilikan, hak atas tanah (HGB di atas HPL BUPP), dan akses pembiayaan.
**Catatan praktik:**
– Untuk proyek hotel/resort skala menengah di Mandalika, nilai investasi yang tercantum di OSS dan rencana bisnis biasanya **ratusan miliar rupiah** (FACTS.md menyebut proyek hotel/resort BUPP di kisaran ini).
– Untuk usaha F&B mandiri, aktivitas MICE kecil, atau jasa pendukung, nilai investasinya bisa jauh lebih rendah, namun tetap perlu konsisten dengan standar PMA/PMDN di OSS.
—
## Tahap 2 – Pembuatan Akun OSS dan Profil Pelaku Usaha
### 2.1. Membuat Akun OSS-RBA
Langkah awal:
1. Kunjungi **oss.go.id**.
2. Pilih pendaftaran sesuai subjek:
– **Perseorangan**
– **Non-perseorangan (PT, yayasan, koperasi, dll.)**
3. Masukkan:
– NIK (untuk perseorangan) atau data penanggung jawab (untuk badan usaha)
– Email aktif
– Nomor HP
4. Verifikasi email dan login.
**Tips praktik:**
– Jika Anda merencanakan PT PMA, biasanya akun OSS dibuat atas nama direktur/komisaris WNI atau WNA yang sudah memiliki NIK (e-KTP) atau NIK untuk WNA (jika sudah punya KITAS/KITAP).
– Untuk struktur yang lebih kompleks, banyak investor menggunakan **konsultan atau notaris** untuk mengelola pendaftaran OSS agar data konsisten sejak awal.
### 2.2. Mengisi Profil Pelaku Usaha
Setelah login:
– Isi data dasar:
– Nama badan usaha sesuai AHU
– Nomor akta pendirian dan perubahan
– NPWP badan usaha
– Alamat kantor pusat
– Struktur pemegang saham dan besaran modal
Semua ini akan “menempel” ke **NIB KEK Mandalika** dan izin berikutnya, jadi kesalahan di tahap ini biasanya akan memaksa perubahan di belakang hari.
—
## Tahap 3 – Memilih Kode KBLI dan Lokasi KEK Mandalika
### 3.1. Pemilihan KBLI (Jenis Usaha)
Dalam OSS, Anda wajib memilih **KBLI 5 digit** yang sesuai dengan kegiatan di Mandalika. Contoh kategori (tidak menyebut kode spesifik):
– Akomodasi (hotel, resort, vila sewa)
– Makan minum (restoran, bar, kafe)
– Aktivitas hiburan dan rekreasi
– Perdagangan besar dan eceran tertentu
– Jasa penunjang pariwisata
**Rujukan:** KBLI diatur lewat Peraturan Kepala BPS, dan kemudian disesuaikan di OSS oleh Kementerian Investasi/BKPM.
**Poin penting:**
– Setiap KBLI memiliki **tingkat risiko** (rendah – menengah rendah – menengah tinggi – tinggi) sesuai PP 5/2021.
– Tingkat risiko akan menentukan:
– Apakah cukup dengan **NIB**
– Perlu **NIB + Sertifikat Standar**
– Perlu **NIB + Izin** (dengan verifikasi)
### 3.2. Menandai Lokasi Usaha di KEK Mandalika
Bagian krusial untuk oss kek mandalika:
1. Di menu **Data Usaha → Lokasi**, pilih provinsi **Nusa Tenggara Barat**.
2. Pilih kabupaten **Lombok Tengah**.
3. Cari dan pilih **Kawasan Ekonomi Khusus Mandalika** atau penandaan KEK di daftar kawasan khusus (term tergantung interface OSS terbaru; [VERIFY tampilan terkini]).
Setelah itu:
– Anda akan diminta mengisi detail lahan/bangunan:
– Koordinat atau peta lokasi
– Luas lahan/bangunan
– Status penguasaan (sewa, kerjasama, HGB di atas HPL, dll.)
Karena Mandalika berbasis **HGB di atas HPL BUPP**, maka:
– Status lahan biasanya:
– **Perjanjian pemanfaatan lahan** dengan BUPP (sewa jangka panjang, kerja sama pemanfaatan)
– Atau rencana penerbitan **HGB di atas HPL** untuk proyek tertentu.
Administrator KEK Mandalika dan BUPP akan mencocokkan data ini dengan peta blok kawasan yang ada di FACTS.md (zona hotel, zona komersial, zona sport & entertainment, dsb.).
—
## Tahap 4 – Penerbitan NIB KEK Mandalika Lewat OSS
### 4.1. Apa Itu NIB di KEK Mandalika?
**Nomor Induk Berusaha (NIB)** adalah identitas resmi pelaku usaha secara nasional, yang juga:
– Berlaku sebagai **Tanda Daftar Perusahaan**
– Sekaligus **Angka Pengenal Impor** (jika diaktifkan)
– Menjadi dasar untuk mengakses insentif dan fasilitas KEK yang diatur di PP 40/2021
Untuk pelaku usaha di KEK Mandalika:
– **Nib kek mandalika** tetap satu NIB nasional, bukan NIB terpisah.
– Yang membedakan hanyalah:
– Lokasi kegiatannya berada di KEK Mandalika
– Hak atas fasilitas KEK (misalnya pajak dan kepabeanan) yang melekat pada kegiatan di dalam KEK.
### 4.2. Langkah Praktis Menerbitkan NIB
Setelah data pelaku usaha, KBLI, dan lokasi terisi:
1. Cek ringkasan data di OSS.
2. Centang pernyataan kebenaran data dan kesediaan memenuhi standar/komitmen.
3. Klik “Proses NIB” atau tombol setara di versi OSS yang berlaku.
4. Sistem menerbitkan:
– NIB
– Lampiran NIB berisi daftar kegiatan dan lokasi
– Dokumen pendukung lain (misalnya standar atau izin yang “bersyarat komitmen”).
**Waktu penerbitan:**
– Dalam sistem, NIB terbit **hampir real-time** setelah data lengkap.
– Namun, validasi oleh K/L atau Administrator KEK terkait perizinan lanjutan bisa memakan waktu **hari hingga beberapa minggu** tergantung jenis izinnya ([VERIFY rentang praktik terbaru dengan mitra lokal]).
—
## Tahap 5 – Izin Berusaha Lanjutan dalam Skema OSS KEK Mandalika
Setelah memiliki NIB, kegiatan Anda mungkin masih memerlukan:
– **Sertifikat Standar** (dengan atau tanpa verifikasi)
– **Izin Berusaha** penuh (untuk risiko menengah tinggi/tinggi)
– Rekomendasi/izin teknis dari:
– Kementerian PUPR
– Kementerian Pariwisata dan Ekonomi Kreatif
– Kementerian/Lembaga teknis lain
– Pemerintah Daerah dan Administrator KEK Mandalika
### 5.1. Contoh Kebutuhan Izin (Ilustratif, [VERIFY])
Beberapa pola yang umum untuk sektor di Mandalika:
– **Hotel/resort**:
– Sertifikat standar usaha pariwisata
– Persetujuan bangunan dan lingkungan (mengacu pada regulasi baru pengganti IMB/SLF)
– Izin operasional tertentu jika ada fasilitas khusus (spa, bar, hiburan malam)
– **Restoran/bar**:
– Sertifikat standar usaha restoran
– Persyaratan higiene dan sanitasi (dinas kesehatan)
– Izin penjualan minuman beralkohol (jika relevan, sangat tergantung kebijakan lokal)
– **Kegiatan MICE dan event**:
– Izin keramaian/event dari kepolisian dan pemda
– Koordinasi dengan BUPP dan Administrator untuk penggunaan ruang publik KEK.
**Semua izin ini sekarang “ditarik” ke OSS** sebagai satu dashboard komitmen, walaupun proses teknis dan inspeksi tetap dilakukan oleh instansi masing-masing.
—
## Tahap 6 – Koordinasi dengan Administrator KEK Mandalika
### 6.1. Mengapa Koordinasi Ini Penting?
Walau OSS adalah pintu utama, **PP 40/2021** menempatkan Administrator KEK sebagai koordinator di kawasan. Fungsi utamanya:
– Memastikan rencana kegiatan dan lokasi konsisten dengan:
– Rencana tata ruang KEK
– Blok zona (hotel, komersial, sport & entertainment, fasilitas umum)
– Mengkoordinasikan perizinan di tingkat:
– Kabupaten/Kota
– Provinsi
– Kementerian teknis
### 6.2. Praktik di Lapangan
Dari pengamatan kasus-kasus KEK lain di Indonesia dan pola yang wajar:
– Banyak pelaku usaha melakukan **pra-konsultasi** dengan Administrator dan BUPP **sebelum** input data akhir di OSS, terutama untuk:
– Penentuan kavling
– Luas bangunan
– Ketinggian bangunan
– Integrasi utilitas (air, listrik, akses jalan)
– Setelah NIB terbit, Administrator akan:
– Menjadi rujukan utama ketika ada ketidaksesuaian lokasi di OSS
– Menjadi penghubung ketika Anda membutuhkan dukungan atau klarifikasi perizinan.
Jika Anda ingin garis besar bagaimana perizinan usaha ini bertemu dengan struktur tanah (HGB di atas HPL), lihat juga pilar lahan kami di KEK Mandalika: **[link internal ke halaman HGB/HPL pilar – sesuaikan di CMS]**.
—
## Tahap 7 – Estimasi Waktu dan Biaya (Praktik, Bukan Tarif Resmi)
### 7.1. Estimasi Waktu
Rangkaan kasar untuk investor yang sudah siap dokumen:
– **Pendirian PT PMA/PMDN hingga akta & SK Kemenkumham**:
Umumnya **2–4 minggu** dengan notaris yang terbiasa OSS ([VERIFY untuk Lombok/NTB]).
– **Pengurusan NIB via OSS**:
Bisa selesai **≤ 1 minggu** jika data siap dan KBLI jelas; penerbitan NIB di sistem bisa instan, tetapi penyiapan data sering memakan waktu.
– **Perizinan lanjutan (standar/izin)**:
– Beberapa sertifikat standar tanpa verifikasi bisa efektif begitu Anda menyatakan pemenuhan komitmen.
– Izin yang butuh verifikasi lapangan atau rekomendasi antar lembaga bisa melebar ke **1–3 bulan** atau lebih, tergantung kompleksitas desain dan dampak lingkungan ([VERIFY untuk jenis izin konkret Anda]).
### 7.2. Estimasi Biaya
OSS sendiri tidak mengenakan PNBP untuk penerbitan NIB, tetapi biaya muncul di:
– **Notaris & legal**:
– Pendirian PT PMA/PMDN
– Penyesuaian anggaran dasar
– Surat kuasa, perjanjian dengan BUPP
– **Jasa konsultan OSS & perizinan**:
– Pengaturan dokumen, input data, koreksi, komunikasi dengan Administrator KEK & K/L.
– **Perizinan teknis**:
– Retribusi daerah (jika ada)
– Dokumen lingkungan
– Persetujuan bangunan dan utilitas
Dalam praktik di kawasan wisata yang sedang berkembang seperti Mandalika, paket pendirian PT + NIB + pendampingan OSS sering dipatok sebagai **paket layanan** dengan rentang biaya yang:
– Untuk usaha kecil-menengah: bisa berada di rentang **puluhan juta rupiah**.
– Untuk proyek hotel/resort besar: biaya legal dan perizinan bisa meningkat menjadi **ratusan juta rupiah** mengikuti kompleksitas kontrak lahan dan izin ([VERIFY dengan mitra yang Anda pilih, terakhir dicek Juni 2026]).
Kami tidak mengutip angka spesifik per penyedia karena struktur fee sangat beragam. Prinsip kami: **no one can pay to change what we publish; if you proceed with our partner they may pay us a referral fee at no extra cost to you.**
Jika Anda butuh estimasi yang lebih tajam untuk kasus Anda (jenis usaha, luas kavling, target buka), Anda bisa plan your trip lewat form atau WhatsApp; tim intel kami bisa mencocokkan Anda dengan mitra OSS-rBA yang relevan.
—
## OSS KEK Mandalika untuk Pengembangan Fase Bertahap
Banyak proyek di Mandalika tidak langsung “full build” di fase pertama. Untuk OSS, ini berarti:
– Anda boleh mendaftarkan beberapa kegiatan (KBLI) sekaligus dalam satu NIB, selama berada dalam satu badan usaha.
– Namun, **tidak semua kegiatan harus langsung diaktifkan**:
– Beberapa bisa “parkir” dulu dalam rencana
– Izin operasional bisa diurus bertahap seiring pembangunan dan commissioning fasilitas.
Contoh pola:
1. Fase 1: Pembangunan hotel + restoran utama
2. Fase 2: Penambahan beach club + fasilitas MICE
3. Fase 3: Retail kecil (toko suvenir, experience center)
Setiap fase punya paket komitmen dan standar berbeda di OSS. Koordinasi ini sebaiknya dipetakan sejak awal agar rencana investasi di OSS konsisten dengan jadwal engineering dan kontrak dengan BUPP.
—
## Apa Risiko Umum di Tahap OSS untuk Investor Mandalika?
Beberapa risiko non-hukum (lebih ke operasional) yang sering muncul:
– **KBLI tidak tepat** → kegiatan aktual di lapangan tidak cocok dengan izin berusaha; bisa memicu penyesuaian OSS di tengah jalan.
– **Lokasi tidak sinkron** → kavling di peta BUPP berbeda dengan titik yang diinput di OSS, sehingga perlu klarifikasi ke Administrator.
– **Data investasi terlalu rendah atau tidak realistis** → menyulitkan ketika mengajukan fasilitas KEK yang mensyaratkan nilai minimum investasi.
– **Perubahan struktur pemegang saham** → lupa diperbarui di OSS setelah akta perubahan; data di OSS menjadi tidak konsisten dengan AHU dan perpajakan.
Semua ini bisa diperbaiki, tapi menambah waktu dan seringkali biaya. Karena itu, pengisian awal di OSS sebaiknya sudah mencerminkan struktur PT dan rencana proyek yang cukup matang, bukan sekadar “coba-coba”.
—
## Kapan Sebaiknya Mulai OSS dalam Timeline Proyek Mandalika?
Urutan yang paling sehat untuk investor:
1. **Studi awal & site visit Mandalika**
2. **Diskusi indikatif** dengan BUPP tentang:
– Ketersediaan kavling
– Rencana zona
– Skema kerja sama & estimasi harga lahan/sewa ([VERIFY dengan BUPP])
3. **Sketsa business plan** dan kebutuhan KBLI.
4. **Pendirian PT PMA/PMDN** (kalau belum ada).
5. **Pendaftaran OSS untuk NIB** dengan lokasi KEK Mandalika.
6. **Pengurusan izin lanjutan** (termasuk izin teknis bangunan dan lingkungan) secara paralel dengan finalisasi kontrak lahan.
Jika Anda ingin memadukan ini dengan rencana kunjungan fisik (site visit, bertemu BUPP dan Administrator, survei hotel/akomodasi), kami bisa bantu menyusun jadwal bertemu mitra lokal; gunakan plan your trip dan sebutkan bahwa Anda fokus pada OSS KEK Mandalika via WhatsApp.
—
## FAQ OSS KEK Mandalika
Apakah ada portal OSS khusus untuk KEK Mandalika?
Tidak ada. Semua pendaftaran NIB dan izin berusaha menggunakan portal nasional OSS-RBA (oss.go.id). Kekhususan Mandalika muncul pada pemilihan lokasi usaha di dalam KEK dan koordinasi lanjutan dengan Administrator KEK Mandalika.
Apakah saya bisa dapat NIB KEK Mandalika sebagai perorangan tanpa PT?
Bisa untuk skala usaha mikro kecil tertentu sesuai PP 5/2021, tetapi untuk proyek investasi properti, hotel, dan usaha pariwisata menengah-besar di Mandalika hampir selalu disarankan menggunakan PT PMA/PMDN agar sesuai praktik perbankan, pertanahan, dan perizinan.
Berapa lama proses mendapatkan NIB untuk usaha di Mandalika?
Secara sistem, NIB dapat terbit hampir instan setelah data lengkap dan dikirim di OSS. Namun persiapan data, pendirian PT, dan koordinasi KBLI/lokasi biasanya membuat keseluruhan proses realistis di kisaran beberapa hari sampai sekitar satu minggu, belum termasuk perizinan lanjutan.
Apakah OSS otomatis memberikan fasilitas pajak KEK Mandalika?
Tidak otomatis. OSS mencatat bahwa lokasi usaha Anda berada di KEK Mandalika, tetapi fasilitas pajak dan kepabeanan KEK yang diatur di PP 40/2021 umumnya memerlukan pengajuan dan verifikasi tersendiri melalui Kementerian Keuangan, DJP, DJBC, dan Administrator KEK.
Apakah saya perlu datang langsung ke Lombok untuk mengurus OSS KEK Mandalika?
Untuk pengisian OSS, tidak wajib; semuanya dapat dilakukan online bersama notaris atau konsultan. Namun untuk negosiasi lahan dengan BUPP, pemilihan kavling, dan pemahaman konteks lokal, kunjungan langsung sangat membantu dan biasanya dilakukan sebelum keputusan investasi final.